Außerordentliche Eigentümerversammlung
Auch: Außerordentliche Versammlung · Sonderversammlung
Neben der mindestens einmal jährlich verpflichtenden ordentlichen Eigentümerversammlung kann bei besonderem Anlass eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden – etwa bei dringendem Sanierungsbedarf, Verwalterwechsel oder auf Verlangen einer Eigentümerminderheit.
Ausführliche Erklärung
Der Verwalter muss nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen, in der regelmäßig über Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und laufende Angelegenheiten entschieden wird. Ergibt sich im Laufe des Jahres jedoch dringender Handlungsbedarf, kann eine außerordentliche Versammlung einberufen werden.
Wichtige Punkte für die Maklerpraxis:
- Einberufungsrecht des Verwalters: Der Verwalter kann jederzeit aus eigenem Ermessen eine außerordentliche Versammlung einberufen, wenn er dies für erforderlich hält (z. B. akuter Wasserschaden, Sturmschaden am Dach, dringende Sonderumlage).
- Minderheitenschutz (§ 24 Abs. 2 WEG): Verlangt mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung, muss der Verwalter dem nachkommen. Verweigert er dies, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein von der Versammlung ermächtigter Eigentümer selbst einberufen.
- Formvorschriften: Es gelten dieselben Ladungsfristen (mindestens drei Wochen, sofern nicht kürzer vereinbart oder ein dringender Fall vorliegt) und Formanforderungen (Textform, Tagesordnung) wie bei der ordentlichen Versammlung.
- Kosten: Zusätzliche außerordentliche Versammlungen verursachen oft gesonderte Verwalterhonorare, die in vielen Verwalterverträgen als zusätzliche Vergütung neben der Grundvergütung vereinbart sind – für Käufer/Verkäufer bei der Prüfung der Nebenkosten relevant.
Beispiel aus der Praxis
Nach einem schweren Sturm wird das Dach eines Mehrfamilienhauses erheblich beschädigt, sodass umgehend eine Notreparatur und eine Sonderumlage beschlossen werden müssen. Der Verwalter beruft daraufhin kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, um die dringend erforderlichen Maßnahmen und deren Finanzierung noch vor der nächsten turnusmäßigen Versammlung zu beschließen.
Rechtsgrundlage
- § 24 Abs. 1 WEG – Pflicht zur mindestens jährlichen Einberufung, daraus abgeleitet die Möglichkeit zusätzlicher außerordentlicher Versammlungen.
- § 24 Abs. 2 WEG – Einberufungsverlangen einer Eigentümerminderheit (mehr als ein Viertel) aus wichtigem Grund.