Verwalter

Nach § 26 WEG bestellen die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss; die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre befristet, bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre. Eine erneute Bestellung ist zulässig und kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der laufenden Amtszeit beschlossen werden. Die Abberufung des Verwalters ist – anders als die Bestellung – jederzeit durch Beschluss möglich; der zugrunde liegende Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Die Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus § 27 WEG: Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die entweder von untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen begründen, oder die zur Wahrung einer Frist bzw. Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Rechte und Pflichten per Beschluss erweitern oder einschränken. Zu den typischen Aufgaben zählen die Einberufung und Vorbereitung der Eigentümerversammlung, die Umsetzung von Beschlüssen, die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage sowie die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten (etwa Handwerkern oder Behörden).

Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Stellung des Verwalters deutlich gestärkt: Er vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b WEG), was zuvor differenzierter geregelt war. Zugleich haben Eigentümer seither einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters, sofern nicht alle Wohnungseigentümer selbst zertifiziert sind oder darauf verzichten.

Eine Eigentümergemeinschaft bestellt für eine neu errichtete Wohnanlage erstmals einen Verwalter – befristet auf drei Jahre, wie es § 26 WEG für die Erstbestellung vorsieht. Nach Ablauf kann die Gemeinschaft denselben Verwalter erneut bestellen, diesmal für bis zu fünf Jahre, oder sich für einen Wechsel entscheiden.