Vervielfältigertabelle
Auch: Barwertfaktortabelle · Rentenbarwertfaktortabelle
Die Vervielfältigertabelle ist ein finanzmathematisches Nachschlagewerk, das zeigt, mit welchem Faktor der jährliche Reinertrag einer Immobilie multipliziert werden muss, um im Ertragswertverfahren den Barwert der baulichen Anlagen zu ermitteln. Der Faktor hängt von zwei Größen ab: dem Liegenschaftszinssatz und der (Rest-)Nutzungsdauer des Gebäudes.
Ausführliche Erklärung
Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird der Gebäudeertragswert nicht einfach durch simple Multiplikation, sondern über einen finanzmathematischen Vervielfältiger (Barwertfaktor einer nachschüssigen Rente) berechnet. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus der Formel:
Vervielfältiger = (q^n − 1) / (q^n × (q − 1))
wobei q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer in Jahren.
Da diese Berechnung von Hand aufwendig ist, greifen Gutachter und Sachverständige auf standardisierte Vervielfältigertabellen zurück, in denen die Faktoren für gängige Kombinationen aus Zinssatz (z. B. 2,0 % bis 7,0 % in 0,5-Schritten) und Nutzungsdauer (z. B. 1 bis 80 Jahre) bereits ausgerechnet sind.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Hebelwirkung des Zinssatzes: Schon kleine Änderungen des Liegenschaftszinssatzes verschieben den Vervielfältiger erheblich – ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Vervielfältiger und damit zu einem höheren Ertragswert. Das erklärt, warum bei Renditeobjekten in Metropolen (niedriger Zins) der Faktor viel höher ausfällt als in strukturschwachen Lagen (hoher Zins).
- Grenzwert bei sehr langer Restnutzungsdauer: Bei sehr hoher Restnutzungsdauer nähert sich der Vervielfältiger dem Kehrwert des Zinssatzes (1/Liegenschaftszinssatz) an – dem sogenannten "ewigen Vervielfältiger".
- Kombination mit Bodenwertverzinsung: Der Vervielfältiger wird auf den um die Bodenwertverzinsung bereinigten Reinertrag angewendet, nicht auf den vollen Reinertrag.
- Für den Makler ist entscheidend zu verstehen, dass Wertgutachter die Tabellenwerte (z. B. aus der Anlage der ImmoWertV oder Standardwerken wie Kleiber/Simon) nutzen, um Nachvollziehbarkeit und Vergleichbarkeit der Wertermittlung sicherzustellen – eigene Schätzungen ersetzen dies nicht.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren beträgt der Vervielfältiger laut Tabelle rund 19,79. Ein bereinigter Reinertrag von 25.000 Euro pro Jahr ergibt damit einen Gebäudeertragswert von rund 494.750 Euro (25.000 × 19,79), zu dem noch der Bodenwert addiert wird.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – regelt das Ertragswertverfahren und die Berechnungsgrundlagen für den Vervielfältiger.
- Keine eigenständige gesetzliche Tabelle; die Faktoren werden finanzmathematisch abgeleitet und in Fachliteratur sowie Softwaretools tabelliert.