Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag
Auch: Haustürgeschäft · Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen
Wird ein Maklervertrag nicht in den Geschäftsräumen des Maklers, sondern z. B. bei einem Besichtigungstermin in der Wohnung des Kunden oder auf der Straße geschlossen, handelt es sich rechtlich um einen "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag". Verbrauchern steht dann in der Regel ein Widerrufsrecht zu.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ersetzt seit der Umsetzung der EU-Verbraucherrechterichtlinie 2014 den älteren Ausdruck "Haustürgeschäft" und ist in § 312b BGB legaldefiniert. Für Immobilienmakler ist die Abgrenzung praxisrelevant, weil viele Erstkontakte gerade nicht im Büro, sondern vor Ort stattfinden:
- Typische Fälle in der Maklerpraxis: Unterschrift des Maklervertrags direkt bei der Erstbesichtigung der Immobilie, am Küchentisch des Kunden, auf einer Messe oder bei einem vom Makler initiierten Hausbesuch.
- Voraussetzung "gleichzeitige körperliche Anwesenheit": Anders als beim Fernabsatzvertrag müssen sich Makler (bzw. dessen Mitarbeiter) und Kunde im Moment des Vertragsschlusses persönlich gegenüberstehen; reine Telefon- oder E-Mail-Verträge fallen unter den Fernabsatz.
- Rechtsfolge: Verbrauchern steht ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB zu. Der Makler muss vor Vertragsschluss über dieses Recht ordnungsgemäß informieren (Muster-Widerrufsbelehrung); unterbleibt die Belehrung, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage.
- Ausnahme bei notarieller Beurkundung: Wird der Vertrag notariell beurkundet (was bei reinen Maklerverträgen unüblich ist), entfällt das Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB).
- Provisionsfolgen bei Widerruf: Widerruft der Kunde form- und fristgerecht, entfällt der Provisionsanspruch rückwirkend; bereits erbrachte Maklerleistungen sind grundsätzlich nicht gesondert zu vergüten, es sei denn, der Kunde hat ausdrücklich verlangt, dass mit der Leistung vor Fristablauf begonnen wird (§ 357a BGB), und wurde entsprechend belehrt.
Für die Praxis empfiehlt sich, Maklerverträge möglichst in den eigenen Geschäftsräumen abzuschließen oder – falls das nicht möglich ist – konsequent die Widerrufsbelehrung mitzuführen und unterschreiben zu lassen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Maklerin besucht einen Eigentümer zu Hause, um die Immobilie zu bewerten, und lässt ihn direkt vor Ort den Alleinauftrag unterschreiben. Da der Vertrag außerhalb ihrer Geschäftsräume geschlossen wurde, steht dem Eigentümer ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu – die Maklerin muss ihn hierüber vorab informiert haben.
Rechtsgrundlage
- § 312b BGB – Legaldefinition des außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags.
- § 312g BGB – Widerrufsrecht und Ausnahmen.
- §§ 355, 356 BGB – Widerrufsfrist, Beginn und Widerrufsfolgen.