Warmmiete

Für Makler ist die klare Kommunikation von Kalt- und Warmmiete in jedem Exposé Pflicht, da Interessenten häufig nur die Warmmiete als tatsächliche monatliche Belastung interpretieren:

• Zusammensetzung: Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung (kalte Betriebskosten wie Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer + warme Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser).
• Vorauszahlung vs. Pauschale: In der Praxis wird die Warmmiete meist als Vorauszahlung vereinbart, über die jährlich abgerechnet wird (Nachzahlung oder Guthaben). Seltener wird eine echte Inklusivmiete (Pauschale ohne Abrechnung) vereinbart – hier trägt der Vermieter das volle Kostenrisiko bei steigenden Betriebskosten, was seit den Energiepreissteigerungen kaum noch angeboten wird.
• Angabepflicht in Anzeigen: Nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und den Vorgaben der Immobilienportale müssen sowohl Kalt- als auch Warmmiete (bzw. Nebenkosten separat) transparent ausgewiesen werden; eine reine Angabe der Kaltmiete ohne Nebenkostenhinweis gilt als irreführend und kann wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden.
• Vergleichsmaßstab Mietspiegel: Mietspiegel und Vergleichsmieten beziehen sich grundsätzlich auf die Kaltmiete (Nettokaltmiete), nicht auf die Warmmiete – bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB darf daher nur die Kaltmiete angepasst werden, die Warmmiete ändert sich als Folge der separaten Nebenkostenanpassung.

Für die Objektkalkulation in der Vermittlung ist die Unterscheidung zentral: Kaufinteressenten für Kapitalanlagen kalkulieren die Rendite auf Basis der Kaltmiete, während Mietinteressenten primär auf die Warmmiete als Budgetgröße schauen.

Eine Wohnung wird mit 800 Euro Kaltmiete zzgl. 220 Euro Nebenkostenvorauszahlung (150 Euro warme, 70 Euro kalte Betriebskosten) angeboten. Die Warmmiete beträgt somit 1.020 Euro monatlich – dieser Betrag ist für den Mieter budgetrelevant, während die Kaltmiete für die Renditeberechnung des Kapitalanlegers maßgeblich bleibt.