Kaltmiete
Auch: Nettokaltmiete · Grundmiete
Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete) ist der Mietzins, den der Mieter dem Vermieter allein für die Überlassung der Wohnung oder des Gewerberaums zahlt – ohne Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. Zusammen mit den Betriebskosten ergibt sie die Warmmiete.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die saubere Trennung zwischen Kaltmiete und Warmmiete zentral, weil viele rechtliche und wirtschaftliche Kennzahlen ausschließlich an die Kaltmiete anknüpfen:
- Mieterhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) und die Kappungsgrenze beziehen sich auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Warmmiete.
- Renditeberechnungen wie die Bruttomietrendite werden typischerweise auf Basis der Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis ermittelt.
- Betriebskosten (§ 556 BGB i. V. m. Betriebskostenverordnung) werden separat als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart und jährlich abgerechnet; sie sind kein Bestandteil der Kaltmiete.
- In Exposés und Mietverträgen muss klar ausgewiesen werden, ob ein genannter Betrag die Kalt- oder die Warmmiete meint – Verwechslungen führen regelmäßig zu Missverständnissen bei Mietinteressenten und zu fehlerhaften Renditeberechnungen bei Kapitalanlegern.
In der Praxis wird zwischen Nettokaltmiete (ohne jegliche Nebenkosten) und teilweise umgangssprachlich der „Kaltmiete inklusive kalter Betriebskosten“ unterschieden – exakt ist jedoch nur die Nettokaltmiete die reine Grundmiete.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietvertrag weist eine Kaltmiete von 900 Euro sowie eine Betriebskostenvorauszahlung von 200 Euro aus. Die Warmmiete beträgt somit 1.100 Euro. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf der Vermieter ausschließlich die Kaltmiete von 900 Euro anpassen, nicht die Betriebskostenvorauszahlung.