Kappungsgrenze
Auch: Mieterhöhungsdeckel
Die Kappungsgrenze regelt, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöhen darf, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Anpassung zulassen würde. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine verschärfte Grenze von 15 Prozent.
Ausführliche Erklärung
Die Kappungsgrenze ist ein zwingender Mieterschutz bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) und schützt Bestandsmieter vor plötzlichen, drastischen Mietsteigerungen:
- Grundregel: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % steigen – unabhängig davon, wie stark die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich gestiegen ist.
- Verschärfte Kappungsgrenze (15 %): Die Bundesländer können per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Grenze auf 15 % abgesenkt wird (§ 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB). Viele Großstädte (z. B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt) haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.
- Berechnungsgrundlage: Bezugspunkt ist stets die Nettokaltmiete vor drei Jahren, nicht das aktuelle Mietspiegelniveau.
- Keine Anwendung findet die Kappungsgrenze bei Indexmieten, Staffelmieten sowie bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder bei erstmaliger Vermietung.
- Für Makler ist die Kappungsgrenze relevant, wenn sie Bestandsobjekte mit laufenden Mietverhältnissen für Kapitalanleger vermitteln: Die tatsächlich erzielbare Mietsteigerung ist oft deutlich geringer, als es der Mietspiegel vermuten lässt.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung wird seit drei Jahren für 800 Euro Kaltmiete vermietet. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt inzwischen bei 1.000 Euro. Ohne Kappungsgrenze könnte der Vermieter auf 1.000 Euro erhöhen. Da am Ort jedoch die verschärfte Kappungsgrenze von 15 % gilt, darf er die Miete höchstens auf 920 Euro anheben (800 Euro + 15 %).
Rechtsgrundlage
- § 558 Abs. 3 BGB – Kappungsgrenze von grundsätzlich 20 % bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
- § 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB i. V. m. landesrechtlichen Kappungsgrenzen-Verordnungen – Absenkung auf 15 % in Gebieten mit angespannter Wohnungsversorgung.