Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und ist seither mehrfach verlängert und nachgeschärft worden; zuletzt hat der Gesetzgeber im Juni 2025 die Möglichkeit zum Erlass entsprechender Landesverordnungen bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (§ 556d Abs. 2 S. 4 BGB). Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung mit Beschluss vom 8. Januar 2026 (1 BvR 183/25) erneut als verfassungsgemäß bestätigt, da die Wohnungsmärkte in den betroffenen Gebieten weiterhin angespannt sind.

Für Makler zentrale Mechanik und Ausnahmen:

• Anwendungsbereich: Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden (§ 556d Abs. 2 BGB), und nur bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen – Verstöße sind ordnungswidrigkeitenrechtlich nicht sanktioniert, aber zivilrechtlich rückabzuwickeln.
• Berechnungsgrundlage: Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von maximal 10 %; überschreitet die vereinbarte Miete diese Grenze, ist der übersteigende Teil unwirksam und kann vom Mieter zurückgefordert werden.
• Ausnahme Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig errichtet wurden, unterliegen der Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB) – Anreiz für Neubauaktivität.
• Ausnahme Vormiete: Lag die Vormiete des Vormieters bereits über der zulässigen Grenze, darf der Vermieter bei Neuvermietung diese Vormiete unverändert weiterverlangen ("Vormietenprivileg", § 556e BGB) – ein häufig genutztes Schlupfloch in der Praxis.
• Ausnahme umfassende Modernisierung: Nach umfassender Modernisierung (Kosten mindestens etwa ein Drittel der Neubaukosten) gilt die Wohnung wie eine erstmalig vermietete Wohnung und ist von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f S. 2 BGB).
• Auskunftspflicht des Vermieters: Seit 2019 muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen unaufgefordert oder auf Anfrage Auskunft über die maßgeblichen Umstände geben, die eine Ausnahme (Vormiete, Modernisierung, Neubau) rechtfertigen (§ 556g Abs. 1a BGB).
• Rüge und Rückforderung: Der Mieter kann eine überhöhte Miete rügen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern; seit der Reform 2019 wirkt die Rüge auch rückwirkend für die Zeit vor Zugang der Rüge, sodass eine Rückforderung nicht mehr nur "pro futuro" möglich ist.

Für die tägliche Maklerarbeit bedeutet dies: Bei jeder Wiedervermietung in einem angespannten Gebiet muss die zulässige Miethöhe anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft und dokumentiert werden, welche Ausnahme (falls einschlägig) die Überschreitung rechtfertigt.

In einer Großstadt mit ausgewiesenem angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung 10 Euro/m². Der Vermieter darf bei Neuvermietung höchstens 11 Euro/m² verlangen. Hatte der Vormieter jedoch bereits 12 Euro/m² gezahlt, darf der Vermieter diese höhere Vormiete unter Berufung auf das Vormietenprivileg unverändert weiterverlangen.