Mietpreisüberhöhung
Auch: Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung
Die Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG): Sie liegt vor, wenn ein Vermieter durch Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum Mieten fordert, vereinbart oder entgegennimmt, die mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Anders als die Mietpreisbremse kann sie bundesweit geahndet werden, unabhängig von einer besonderen Gebietsausweisung.
Ausführliche Erklärung
Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist ein eigenständiges, älteres Regelungsinstrument (bereits seit den 1970er-Jahren im Kern bestehend) und von der Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB zu unterscheiden, obwohl beide dem Schutz vor überhöhten Mieten dienen. Für Makler ist die Abgrenzung praxisrelevant:
- Anwendungsbereich: § 5 WiStG gilt bundesweit und unabhängig davon, ob das jeweilige Gebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – die Mietpreisbremse dagegen nur in eigens ausgewiesenen Gebieten.
- Toleranzgrenze: Während die Mietpreisbremse bereits ab einer Überschreitung von mehr als 10 % über der Vergleichsmiete greift, liegt eine Mietpreisüberhöhung erst bei einer Überschreitung von mehr als 20 % vor.
- Zusätzliches Tatbestandsmerkmal "Ausnutzen": Anders als die Mietpreisbremse setzt § 5 WiStG zusätzlich voraus, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum (Mangellage) bewusst ausnutzt – ein rein objektiver Preisvergleich genügt nicht, es muss ein subjektives Ausnutzen der Marktlage hinzukommen.
- Rechtsfolge: Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann (§ 5 Abs. 3 WiStG); zudem ist der über die zulässige Grenze hinausgehende Teil der Mietvereinbarung zivilrechtlich unwirksam (§ 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG als Schutzgesetz), sodass der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern kann.
- Abgrenzung zum Mietwucher: Bei einem noch gravierenderen Missverhältnis (üblicherweise ab etwa 50 % über der Vergleichsmiete kombiniert mit Ausnutzung einer Zwangslage) kann zusätzlich der Straftatbestand des Mietwuchers nach § 291 StGB einschlägig sein, der mit Freiheitsstrafe bedroht ist.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Erstellung von Mietangeboten in nachfragestarken Lagen sollte stets geprüft werden, ob die geforderte Miete die Grenzen des § 5 WiStG einhält, um Bußgeldrisiken für den Auftraggeber und Reputationsschäden für den Makler zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
In einer Region mit sehr geringem Angebot an bezahlbarem Wohnraum verlangt ein Vermieter für eine Wohnung eine Miete, die 35 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und nutzt dabei bewusst die Wohnungsnot der Mietinteressenten aus. Dies erfüllt den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG; das Bußgeldamt kann ein Bußgeld verhängen, und der Mieter kann die über die zulässige Grenze hinaus gezahlte Miete zurückfordern.
Rechtsgrundlage
- § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) – Ordnungswidrigkeitentatbestand der Mietpreisüberhöhung bei Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum und Überschreitung der Vergleichsmiete um mehr als 20 %.
- § 134 BGB – Nichtigkeit des überhöhten Mietteils als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot.
- § 291 StGB – Straftatbestand des Mietwuchers bei besonders gravierenden Fällen (ergänzend, nicht deckungsgleich mit § 5 WiStG).