Mieterhöhungsverlangen
Auch: Mieterhöhungsschreiben · Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Das Mieterhöhungsverlangen ist das formale Schreiben, mit dem ein Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einfordert. Es muss bestimmten gesetzlichen Form- und Begründungsanforderungen genügen, damit es wirksam ist und der Mieter überhaupt zur Zustimmung verpflichtet werden kann.
Ausführliche Erklärung
Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist von der Mieterhöhung durch Staffel- oder Indexmiete sowie von der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) zu unterscheiden – es betrifft ausschließlich die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete im laufenden, unbefristeten Mietverhältnis mit einfacher Miete.
Zentrale Anforderungen und Fristen, die Makler kennen sollten:
- Textform: Das Verlangen muss in Textform (§ 558a BGB) erfolgen, also schriftlich oder per E-Mail; mündliche Erhöhungswünsche sind unwirksam.
- Begründungspflicht: Der Vermieter muss die Erhöhung begründen, üblicherweise durch Bezugnahme auf den (qualifizierten oder einfachen) Mietspiegel, eine Mietdatenbank, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
- Wartefrist (Sperrfrist): Seit der letzten Mieterhöhung (oder Mietbeginn) müssen mindestens 12 Monate vergangen sein, bevor ein neues Verlangen gestellt werden darf (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung auf 15 % abgesenkt (§ 558 Abs. 3 BGB) – und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
- Zustimmungsfrist des Mieters: Der Mieter hat nach Zugang des Verlangens bis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats Zeit, zuzustimmen (§ 558b BGB). Erklärt er sich nicht oder lehnt ab, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben.
- Wirkung: Stimmt der Mieter zu (oder wird er durch Urteil zur Zustimmung verurteilt), gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Verlangens.
Für die Maklerpraxis ist das Mieterhöhungsverlangen vor allem bei der Betreuung von Bestandsmietverhältnissen und bei der Beratung von Kapitalanlegern relevant, die die Rendite ihrer vermieteten Objekte durch Mietanpassungen optimieren möchten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter möchte die seit drei Jahren unveränderte Miete an die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Er verschickt ein Mieterhöhungsverlangen in Textform, das unter Verweis auf den örtlichen Mietspiegel eine Erhöhung von 650 Euro auf 720 Euro begründet – innerhalb der zulässigen Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Der Mieter hat bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Grundnorm des Mieterhöhungsrechts bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete inkl. Kappungsgrenze.
- § 558a BGB – Form- und Begründungspflicht des Verlangens.
- § 558b BGB – Zustimmungsfrist des Mieters und Klagemöglichkeit des Vermieters.
- § 558c BGB – Definition und Anforderungen an den Mietspiegel als Begründungsmittel.