Mietdatenbank
Auch: Mietendatenbank
Eine Mietdatenbank ist eine von Gemeinden oder Interessenvertretern von Vermietern und Mietern gemeinsam geführte Sammlung von Vergleichsmietdaten. Sie dient wie der Mietspiegel dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, und kann alternativ zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genutzt werden.
Ausführliche Erklärung
Die Mietdatenbank ist im Gesetz als eines von mehreren zulässigen Begründungsmitteln für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB genannt, neben Mietspiegel, Vergleichswohnungen und Sachverständigengutachten. Sie wird jedoch in der Praxis deutlich seltener verwendet als der klassische Mietspiegel, da ihre Einrichtung aufwändig ist und nur in wenigen Städten (z. B. teilweise in Hannover oder im Rahmen bestimmter Modellprojekte) tatsächlich existiert.
Praxisrelevante Punkte für Makler:
- Rechtliche Anforderungen: Eine Mietdatenbank muss laufend geführt und von Gemeinde sowie den Interessenvertretern beider Seiten (Vermieter- und Mieterverbände) gemeinsam erstellt oder anerkannt sein (§ 558e BGB), um als Begründungsmittel zu gelten.
- Beweiswert: Anders als der qualifizierte Mietspiegel begründet die Mietdatenbank keine gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit der ausgewiesenen Werte; sie hat aber im Streitfall vor Gericht dennoch erheblichen Indizwert.
- Praktische Bedeutung: Da Mietdatenbanken nur in wenigen Kommunen existieren, greifen Vermieter und Makler in den allermeisten Fällen stattdessen auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen zurück. Die Mietdatenbank ist daher heute eher eine rechtstheoretische als eine praktisch häufig genutzte Begründungsalternative.
- Kombination mit anderen Mitteln: Existiert am Ort keine Mietdatenbank, ist dies unschädlich – der Vermieter kann jederzeit auf eines der anderen zulässigen Begründungsmittel zurückgreifen.
Beispiel aus der Praxis
In einer Stadt, die gemeinsam mit örtlichen Mieter- und Vermieterverbänden eine Mietdatenbank pflegt, begründet ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Verweis auf die dort hinterlegten Vergleichsmieten für vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft, statt einen eigenen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen heranzuziehen.
Rechtsgrundlage
- § 558a BGB – Nennt die Mietdatenbank als eines der zulässigen Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen.
- § 558e BGB – Definiert die Anforderungen an eine Mietdatenbank (laufende Führung, gemeinsame Trägerschaft von Gemeinde und Interessenvertretern).