Miete Rauchwarnmelder
Auch: Rauchmeldermiete · Rauchwarnmelder-Mietkosten
Die Miete für Rauchwarnmelder ist das laufende Entgelt, das Vermieter für angemietete (statt gekaufte) Rauchwarnmelder an einen Fachdienstleister zahlen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese reinen Mietkosten nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, da sie „verkappte" Anschaffungskosten sind – anders als die davon zu trennenden Wartungs-/Prüfkosten.
Ausführliche Erklärung
Seit alle Bundesländer eine Rauchwarnmelderpflicht in ihre Landesbauordnungen aufgenommen haben, müssen Wohnungen mit Rauchwarnmeldern in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluchtwegen ausgestattet sein. Vermieter können die Geräte entweder kaufen (Anschaffung nicht umlagefähig, ggf. als Modernisierung nach § 559 BGB auf die Miete umlegbar) oder über einen Dienstleister anmieten, der Lieferung, Installation, jährliche Wartung/Prüfung und Batteriewechsel im Mietpreis inkludiert.
Der BGH hat mit Urteil vom 11. Mai 2022 (VIII ZR 379/20) entschieden, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umlagefähig sind – auch nicht als „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Begründung: Die Anmietung tritt lediglich an die Stelle der eigentlich nicht umlagefähigen Anschaffung; würde der Vermieter kaufen statt mieten, entstünden ebenfalls nicht umlagefähige Anschaffungskosten. Diese rechtliche Einordnung ändert sich nicht dadurch, dass der Vermieter sich für ein Mietmodell entscheidet.
Getrennt davon zu betrachten sind die reinen Wartungs- und Prüfkosten: Mit Urteil vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 117/21) hat der BGH klargestellt, dass regelmäßig wiederkehrende Kosten für Wartung und Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sind – unabhängig davon, ob die Geräte gekauft oder gemietet wurden, und auch wenn eine Landesbauordnung die Wartungspflicht dem Mieter zuweist.
Für Makler ist relevant: Bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen muss zwischen Mietanteil (nicht umlagefähig) und Wartungsanteil (umlagefähig, bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung) unterschieden werden. Wird beides als Pauschalpreis ohne Aufschlüsselung abgerechnet, ist die gesamte Position angreifbar, da der nicht umlagefähige Mietanteil nicht herausgerechnet werden kann. Zudem ist zu unterscheiden zwischen der eigentlichen Rauchwarnmelderpflicht (Sicherheitsvorschrift der Landesbauordnung) und der Kostentragungsfrage (Miet- vs. Kaufmodell), die für die Wirtschaftlichkeit eines Mietobjekts relevant ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter schließt für sein Mehrfamilienhaus einen Wartungs- und Mietvertrag mit einem Rauchwarnmelder-Dienstleister ab, der monatlich 3,50 Euro pro Wohnung kostet. Weist der Dienstleister Miet- und Wartungsanteil getrennt aus, darf der Vermieter nur den Wartungsanteil über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen; der Mietanteil für die Geräte selbst bleibt beim Vermieter.
Rechtsgrundlage
- § 2 Nr. 17 BetrKV – „sonstige Betriebskosten", erfasst die umlagefähigen Wartungs-/Prüfkosten bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung.
- BGH, Urteil vom 11.5.2022, VIII ZR 379/20 – Mietkosten für Rauchwarnmelder sind als verkappte Anschaffungskosten nicht umlagefähig.
- BGH, Urteil vom 5.10.2022, VIII ZR 117/21 – Wartungs-/Prüfkosten für Rauchwarnmelder sind als sonstige Betriebskosten umlagefähig.
- Landesbauordnungen – begründen die Pflicht zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern.