Miete-Kauf-Vergleichsrechnung

Für Makler ist die Miete-Kauf-Vergleichsrechnung ein wirksames Beratungsinstrument, um unentschlossene Interessenten – insbesondere Erstkäufer – bei der Grundsatzentscheidung zu unterstützen. Sie ist keine exakte Wissenschaft, sondern eine Modellrechnung mit Annahmen, die transparent gemacht werden sollten.

Wesentliche Bausteine der Rechnung:

• Mietseite: aktuelle Kaltmiete, erwartete Mietsteigerungen (üblich: 1,5–3 % p. a., regional stark abweichend), keine Instandhaltungs- oder Zinsrisiken für den Mieter.
• Kaufseite: Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision – zusammen ca. 9–15 % je nach Bundesland), Zinsbelastung über die Darlehenslaufzeit, Tilgung (die als Vermögensaufbau gegenzurechnen ist), laufende Instandhaltungsrücklage (Faustregel: 1–1,5 % des Gebäudewerts p. a.), Verwaltungskosten bei Eigentumswohnungen.
• Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Das für den Kauf gebundene Eigenkapital könnte alternativ am Kapitalmarkt angelegt werden – dieser entgangene Ertrag wird oft als Vergleichsgröße berücksichtigt.
• Wertentwicklung der Immobilie als unsichere, aber relevante Variable über den Betrachtungszeitraum (meist 10–20 Jahre).

Wichtige Praxishinweise für Makler:

• Die Rechnung sollte transparent mit Annahmen kommuniziert werden ("bei angenommener Wertsteigerung von X %") – überzogene Wertsteigerungsannahmen sind ein häufiger Kritikpunkt an unseriösen Vergleichsrechnungen.
• Kauf lohnt sich tendenziell eher bei langer Nutzungsdauer (ab ca. 8–10 Jahren), da sich die hohen Kaufnebenkosten erst über die Zeit amortisieren.
• Die Rechnung ersetzt keine Finanzierungsberatung und keine Anlageberatung – sie dient der Orientierung, nicht der verbindlichen Empfehlung.
• Häufig eingesetzte Kennzahlen sind der Vervielfältiger (Kaufpreis/Jahresmiete) und die Bruttomietrendite als Gegenprobe zur Marktangemessenheit des Kaufpreises.

Ein Paar zahlt aktuell 1.200 Euro Kaltmiete für eine 90-m²-Wohnung. Eine vergleichbare Eigentumswohnung kostet 420.000 Euro zzgl. rund 45.000 Euro Kaufnebenkosten. Der Makler erstellt eine Vergleichsrechnung über 15 Jahre unter Annahme moderater Mietsteigerungen und einer marktüblichen Finanzierung. Ergebnis: Bei einer geplanten Wohndauer von über zehn Jahren liegt der Kauf trotz höherer Anfangsbelastung langfristig günstiger, da ein wesentlicher Teil der monatlichen Rate der Tilgung und damit dem eigenen Vermögensaufbau dient.