Machbarkeitsprüfung
Auch: Finanzierungsmachbarkeit · Feasibility-Check · Finanzierbarkeitscheck
Die Machbarkeitsprüfung ist eine erste, meist überschlägige Einschätzung, ob ein Kaufinteressent eine konkrete oder angedachte Immobilie finanziell stemmen kann. Sie erfolgt in der Regel vor der eigentlichen Objektsuche oder direkt nach dem ersten Besichtigungsinteresse und dient dazu, unrealistische Erwartungen frühzeitig zu korrigieren.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Machbarkeitsprüfung ein zentrales Instrument der Kundenqualifizierung: Bevor Zeit in Besichtigungen und Exposé-Erstellung investiert wird, sollte grob geklärt sein, ob der Interessent finanziell überhaupt in der Preisklasse des Objekts agieren kann. Anders als die spätere, bankverbindliche Tragbarkeitsberechnung ist die Machbarkeitsprüfung meist informell und dient der Selbsteinschätzung bzw. der ersten Orientierung.
Typische Bestandteile:
- Haushaltsnettoeinkommen und regelmäßige finanzielle Verpflichtungen (Kredite, Unterhalt).
- Verfügbares Eigenkapital – Faustregel: mindestens Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % je nach Bundesland) sollten aus Eigenkapital gedeckt sein, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises.
- Grobe monatliche Belastungsgrenze, häufig als Faustregel mit 35–40 % des Nettoeinkommens angesetzt.
- Vorläufige Bonitätseinschätzung (Beschäftigungsverhältnis, Alter, Restlaufzeit bis Rente).
Wichtig ist die Abgrenzung: Die Machbarkeitsprüfung ersetzt nicht die verbindliche Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank nach § 505b BGB, sondern dient als Vorstufe. Makler sollten hier vorsichtig formulieren und keine eigene Finanzierungsberatung im Sinne des § 34i GewO betreiben, sofern sie keine entsprechende Erlaubnis besitzen – die Machbarkeitsprüfung bleibt eine allgemeine Plausibilitätseinschätzung, die konkrete Finanzierungsberatung wird an einen Finanzierungspartner oder Bankberater delegiert.
In der Praxis läuft die Machbarkeitsprüfung häufig über einen kurzen Fragebogen oder ein Erstgespräch mit einem kooperierenden Finanzierungsvermittler, das der Makler organisiert (siehe Notartermin-Koordination als Analogie im Ablaufmanagement).
Beispiel aus der Praxis
Ein Interessent meldet sich auf ein Exposé für ein Einfamilienhaus zu 480.000 Euro. Der Makler fragt vorab nach überschlägigem Eigenkapital und Haushaltseinkommen. Da nur 20.000 Euro Eigenkapital vorhanden sind und die Kaufnebenkosten allein schon rund 45.000 Euro betragen würden, rät der Makler zu einer vorherigen Finanzierungsanfrage bei einer Bank oder zu einem günstigeren Objektsegment, bevor eine Besichtigung stattfindet.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Machbarkeitsprüfung ist ein informelles Beratungsinstrument; die verbindliche Kreditwürdigkeitsprüfung obliegt ausschließlich dem Darlehensgeber nach § 505b BGB.