Bonitätsprüfung

Die Bonitätsprüfung betrachtet zwei Dimensionen: die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (kann der Kunde zahlen?) und den Zahlungswillen (zahlt der Kunde zuverlässig?). Banken sind bei Immobiliardarlehensverträgen gesetzlich verpflichtet, die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers vor Vertragsschluss sorgfältig zu prüfen (§ 505a BGB, umgesetzt aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie).

Geprüfte Faktoren im Einzelnen:

• Einkommen: Nettoeinkommen aus unselbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit, Nachweise über Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Einkommensteuererklärungen (v. a. bei Selbstständigen die letzten 2-3 Jahre).
• Bestehende Verbindlichkeiten: Laufende Kredite, Leasingverträge, Unterhaltsverpflichtungen, weitere finanzielle Verpflichtungen.
• Vermögenswerte: Eigenkapital, Wertpapiere, weitere Immobilien.
• Zahlungshistorie / Schufa: Eine Schufa-Auskunft gibt Aufschluss über bisheriges Zahlungsverhalten, laufende Kredite und eventuelle negative Merkmale (z. B. Zahlungsausfälle, Insolvenzverfahren).
• Haushaltsrechnung: Banken erstellen häufig eine Haushaltsrechnung, die verfügbares Einkommen den laufenden Lebenshaltungskosten und der zukünftigen Kreditrate gegenüberstellt.

Praxisrelevante Punkte für Makler:

• Frühzeitige Klärung empfehlen: Makler sollten Kaufinteressenten frühzeitig zu einer Finanzierungsvorprüfung (Vorab-Bonitätscheck) raten, um Enttäuschungen und geplatzte Kaufverträge zu vermeiden.
• Auswirkung auf Konditionen: Das Ergebnis der Bonitätsprüfung beeinflusst nicht nur die grundsätzliche Kreditvergabe, sondern auch den angebotenen Zinssatz – bei schwächerer Bonität wird häufig ein Bonitätszuschlag auf den Zins erhoben.
• Sonderfall Selbstständige: Bei Selbstständigen und Freiberuflern ist die Bonitätsprüfung meist aufwändiger, da schwankende Einkommen über mehrere Jahre betrachtet werden müssen.
• Ablehnungsgründe transparent machen: Wird eine Finanzierung abgelehnt, sollten Makler ihren Kunden erklären können, dass dies meist an Einkommen, Schufa-Eintrag oder zu geringem Eigenkapital liegt, um weitere Schritte (z. B. anderer Finanzierungspartner, Bürgschaft) zu besprechen.

Ein Ehepaar möchte ein Reihenhaus für 450.000 Euro erwerben und beantragt dafür ein Darlehen über 380.000 Euro. Die Bank prüft im Rahmen der Bonitätsprüfung die Gehaltsnachweise beider Partner, holt eine Schufa-Auskunft ein und erstellt eine Haushaltsrechnung. Da beide über ein stabiles, ausreichendes Einkommen verfügen und keine negativen Schufa-Merkmale vorliegen, wird das Darlehen zu Standardkonditionen bewilligt.