Sachverständigengutachten
Auch: Verkehrswertgutachten · Wertgutachten
Ein Sachverständigengutachten (Verkehrswertgutachten) ist eine schriftliche, fachlich begründete Wertermittlung einer Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen. Es ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB und den in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten Verfahren.
Ausführliche Erklärung
Der Verkehrswert (Marktwert) wird in § 194 BauGB definiert als der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechend den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die methodische Ermittlung erfolgt nach der ImmoWertV über die drei anerkannten Verfahren: Vergleichswertverfahren (Ableitung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte), Ertragswertverfahren (bei vermieteten/vermietbaren Objekten, Bewertung anhand nachhaltig erzielbarer Erträge) und Sachwertverfahren (Bewertung anhand der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne Vergleichswertdaten).
Ein Vollgutachten wird typischerweise von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachtern erstellt. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung erfolgt durch die zuständige Industrie- und Handelskammer (oder Architektenkammer) nach Prüfung besonderer Sachkunde, langjähriger Erfahrung und regelmäßiger Fortbildung. Ergänzend können auch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die bei den Kommunen bzw. Landkreisen eingerichtet sind, Verkehrswertgutachten erstellen; sie führen zudem die Kaufpreissammlungen und ermitteln Bodenrichtwerte.
Typische Anlässe für ein Sachverständigengutachten sind gerichtliche Auseinandersetzungen (Erbauseinandersetzung, Scheidung, Zwangsversteigerung), steuerliche Zwecke (Erbschaft- und Schenkungsteuer, Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) sowie Finanzierungs- und Bilanzierungszwecke. Für den reinen Verkaufsprozess reicht meist eine Marktwerteinschätzung durch den Makler; ein gerichtsfestes Gutachten ist dagegen erforderlich, wenn der Wert rechtssicher belegt werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung beauftragen die Erben einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten für das geerbte Einfamilienhaus. Der Gutachter ermittelt den Wert über das Sachwertverfahren und legt das Ergebnis in einem gerichtsfesten Gutachten nach ImmoWertV dar.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Gesetzliche Definition des Verkehrswerts.
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – Methodische Vorgaben für Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
- §§ 192 ff. BauGB – Rechtliche Grundlage der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.