Sperrfrist bei Mieterhöhung

§ 558 BGB erlaubt dem Vermieter, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, sofern die Miete seit einer bestimmten Zeit unverändert ist. Das Gesetz kombiniert dabei zwei zeitliche Elemente:

• Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
• Bis zum Wirksamwerden der Erhöhung müssen insgesamt 15 Monate seit der letzten Mieterhöhung (bzw. seit Mietbeginn) vergangen sein, da das Erhöhungsverlangen erst zum Beginn des dritten Monats nach Zugang wirkt.

In der Praxis bedeutet das: Ein Vermieter kann die Miete faktisch nicht öfter als einmal pro rund 15 Monate über § 558 BGB anpassen. Diese Sperrfrist gilt unabhängig von der zusätzlichen Kappungsgrenze, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten durch Landesverordnung auf 15 Prozent reduzierbar) steigen darf. Beide Mechanismen wirken zusammen: Die Sperrfrist begrenzt die Häufigkeit der Erhöhungen, die Kappungsgrenze begrenzt deren Gesamthöhe über einen Dreijahreszeitraum.

Die Sperrfrist gilt nicht für Mieterhöhungen aus anderen Gründen, etwa Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB oder Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlung – diese folgen eigenen Regeln und können die Sperrfrist des § 558 BGB nicht umgehen, laufen aber parallel zu ihr.

Ein Vermieter hat die Miete einer Wohnung zuletzt im Januar des Vorjahres auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht. Er möchte im November desselben Jahres, also nach nur zehn Monaten, erneut erhöhen. Das ist unzulässig, da die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen ist; ein neues Erhöhungsverlangen kann frühestens im Januar des Folgejahres wirksam gestellt werden.