Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung
Auch: Kündigungssperrfrist nach Umwandlung · Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist – im Regelfall drei Jahre – auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund berufen.
Ausführliche Erklärung
§ 577a BGB schützt Mieter, deren vermietete Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und danach an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Ohne diese Regelung könnte ein Käufer sofort nach dem Eigentumserwerb wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) kündigen und den bisherigen Mieter kurzfristig verdrängen.
Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich der Erwerber auf diese berechtigten Interessen erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Frist beginnt mit dem dinglichen Eigentumsübergang (nicht bereits mit dem Kaufvertrag). In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, können die Landesregierungen die Sperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB); zahlreiche Bundesländer und Großstädte haben von dieser Möglichkeit für angespannte Wohnungsmärkte Gebrauch gemacht.
Für Makler ist die Sperrfrist bei der Beratung von Käufern vermieteter Eigentumswohnungen zentral: Wer eine solche Wohnung zur Eigennutzung erwirbt, muss die verlängerte Wartezeit einkalkulieren, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt in Betracht kommt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter wandelt ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen um und verkauft eine vermietete Einheit an einen Käufer, der dort selbst einziehen möchte. In einer Stadt mit verlängerter Sperrfrist von zehn Jahren darf der Käufer erst nach Ablauf dieser zehn Jahre seit dem Eigentumsübergang wegen Eigenbedarfs kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 577a Abs. 1 BGB – Kündigungsbeschränkung von drei Jahren nach Umwandlung und Veräußerung.
- § 577a Abs. 2 BGB – Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung auf bis zu zehn Jahre in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung.