Sperrfrist bei Eigenbedarf
Auch: Kündigungssperrfrist · Sperrfrist nach Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann sich der Erwerber gegenüber dem Mieter erst nach Ablauf einer Sperrfrist von grundsätzlich drei Jahren auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertungshindernisse berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Ausführliche Erklärung
§ 577a BGB schützt Mieter davor, dass ein neuer Eigentümer eine zuvor in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung unmittelbar nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs oder angeblicher wirtschaftlicher Verwertungshindernisse kündigt. Die Grundregel lautet: Erwirbt jemand eine Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, kann er sich frühestens drei Jahre nach dem Erwerb auf die entsprechenden Kündigungsgründe berufen. Die Frist beginnt mit der Grundbucheintragung des neuen Eigentümers zu laufen.
In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, können die Landesregierungen per Rechtsverordnung diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern und die betroffenen Gebiete konkret bestimmen. Von dieser Ermächtigung haben zahlreiche Bundesländer für Ballungsräume mit angespanntem Wohnungsmarkt Gebrauch gemacht. Die Regelung ist zwingendes Recht und kann nicht zulasten des Mieters abbedungen werden. Für Makler ist die Sperrfrist besonders bei der Vermarktung vermieteter Eigentumswohnungen als Kapitalanlage relevant, da sie die tatsächliche Verfügbarkeit für einen Eigennutzer erheblich hinauszögern kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Investorin kauft eine seit Jahren vermietete Wohnung, die erst kurz vor dem Verkauf in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das per Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, sodass die Sperrfrist zehn Jahre beträgt. Erst nach Ablauf dieser zehn Jahre kann sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, Grundfrist von drei Jahren, Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu zehn Jahre durch Landesverordnung.