Kündigung
Auch: Vertragskündigung · Mietvertragskündigung
Die Kündigung ist die einseitige, dem Vertragspartner zugehende Erklärung, mit der ein auf unbestimmte oder bestimmte Zeit geschlossenes Dauerschuldverhältnis – im Immobilienkontext vor allem ein Mietvertrag – für die Zukunft beendet wird.
Ausführliche Erklärung
Im Mietrecht wird zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung unterschieden. Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nach § 573 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat – typische Gründe sind Eigenbedarf, eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung des Grundstücks. Die Kündigungsfristen verlängern sich gestaffelt mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Der Mieter kann demgegenüber grundsätzlich frei und ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
Die außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters oder einer Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Mietsache. § 542 BGB bildet die zentrale Grundnorm, wonach ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet werden kann, während befristete Verträge grundsätzlich nur bei vereinbartem oder gesetzlichem Kündigungsrecht vorzeitig endbar sind. Für Makler ist die korrekte Einordnung der Kündigungsart entscheidend, weil formale Fehler – fehlende Schriftform, falsche Fristberechnung, unzureichende Begründung bei Eigenbedarf – die Kündigung unwirksam machen und zu Rechtsstreitigkeiten führen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter möchte eine vermietete Wohnung nach 15 Jahren Mietdauer wegen Eigenbedarfs für seine Tochter kündigen. Er muss die Kündigung schriftlich begründen, die konkrete Bedarfsperson benennen und die verlängerte Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten, die sich aus der langen Mietdauer ergibt.