Kündigung aus wichtigem Grund
Auch: Außerordentliche fristlose Kündigung · Fristlose Kündigung
Die Kündigung aus wichtigem Grund beendet ein Dauerschuldverhältnis – etwa einen Miet-, Pacht- oder Verwaltervertrag – sofort und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, wenn der kündigenden Partei die Fortsetzung des Vertrags unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist.
Ausführliche Erklärung
§ 314 BGB ist die allgemeine, für alle Dauerschuldverhältnisse geltende Norm zur außerordentlichen Kündigung: Jeder Vertragsteil kann ein Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu seiner vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann. Besteht der Kündigungsgrund in der Verletzung einer Vertragspflicht, ist eine Kündigung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, es sei denn, besondere Umstände rechtfertigen die sofortige Kündigung. Die Kündigung muss zudem innerhalb angemessener Frist ab Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgen.
Für Mietverhältnisse konkretisiert § 543 BGB diesen allgemeinen Grundsatz: Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann – etwa bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters, gesundheitsgefährdendem Zustand der Mietsache oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens. In der Immobilienpraxis ist die Kündigung aus wichtigem Grund außerdem bei Verwalterverträgen, Maklerverträgen und sonstigen Dauerschuldverhältnissen relevant, wenn eine Vertragspartei ihre Haupt- oder Nebenpflichten schwerwiegend verletzt.
Von der Kündigung aus wichtigem Grund zu unterscheiden ist die ordentliche Kündigung, die an eine Kündigungsfrist gebunden ist und regelmäßig keinen besonderen Grund voraussetzt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter gerät mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Rückstand. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen, ohne die ordentliche Kündigungsfrist einhalten zu müssen, weil ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses angesichts des erheblichen Zahlungsverzugs nicht zumutbar ist.