Spekulationssteuer (Immobilie)

Rechtlich handelt es sich um ein "privates Veräußerungsgeschäft" nach § 23 EStG, nicht um eine eigenständige Steuerart – der Gewinn wird als sonstige Einkunft der individuellen Einkommensteuer unterworfen. Maßgeblich ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Anschaffung (bzw. Fertigstellung bei selbst errichteten Gebäuden) und Veräußerung. Wird die Immobilie erst nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der Gewinn steuerfrei.

Zentrale Ausnahme ist die Eigennutzung: Eine Immobilie ist von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder wenn sie im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (auch bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer, sofern diese die drei Kalenderjahre abdeckt). Reine Vermietungsobjekte unterliegen dagegen innerhalb der Zehnjahresfrist stets der Besteuerung. Der Gewinn ermittelt sich als Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (vermindert um bereits geltend gemachte Abschreibungen) sowie den Veräußerungs- und Werbungskosten. Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres bleiben steuerfrei, wenn sie zusammen unter 1.000 Euro liegen (Freigrenze).

Für Makler ist der Begriff relevant, weil er Verkaufsentscheidungen von Eigentümern beeinflusst: Viele warten den Ablauf der Zehnjahresfrist ab oder prüfen, ob eine Eigennutzungsphase die Steuerpflicht vermeidet.

Ein Anleger kauft 2020 eine vermietete Eigentumswohnung und verkauft sie 2026 mit Gewinn. Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Wohnung durchgehend vermietet war, ist der Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Hätte er die Wohnung stattdessen in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, wäre der Gewinn steuerfrei gewesen.