Eigennutzung
Auch: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken · Selbstnutzung
Eigennutzung bedeutet, dass der Eigentümer eine Immobilie selbst oder gemeinsam mit Familienangehörigen zu Wohnzwecken bewohnt, statt sie zu vermieten oder betrieblich zu nutzen. Der Begriff spielt im Immobilienrecht vor allem bei der Steuerbefreiung von Veräußerungsgewinnen nach § 23 EStG eine zentrale Rolle.
Ausführliche Erklärung
Verkauft eine Privatperson eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, liegt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor, dessen Gewinn einkommensteuerpflichtig ist ("Spekulationssteuer"). Von dieser Besteuerung ausgenommen sind jedoch Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der Gesetzgeber sieht dafür zwei alternative Voraussetzungen vor:
- Durchgehende Eigennutzung: Die Immobilie wurde im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren: Die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt – auch wenn davor eine Vermietung stattfand. Diese Alternative genügt bereits, damit der Veräußerungsgewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerfrei bleibt.
Eigennutzung setzt voraus, dass die Wohnung weder vermietet noch betrieblich genutzt wird; sie muss der eigenen oder familiären Wohnnutzung dienen. Auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das noch Kindergeld bezogen wird, gilt nach der Rechtsprechung regelmäßig als Eigennutzung. Bei gemischt genutzten Objekten (teils vermietet, teils selbst bewohnt) ist die Steuerbefreiung nur anteilig für den selbstgenutzten Teil anwendbar.
Außerhalb des Steuerrechts wird "Eigennutzung" auch verwendet, um abzugrenzen, ob ein Käufer eine Immobilie als Kapitalanlage (zur Vermietung) oder zum Selbstbezug erwirbt – etwa bei Finanzierungskonditionen oder bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin vermietet ihre Eigentumswohnung fünf Jahre lang und zieht anschließend selbst ein. Verkauft sie die Wohnung zwei Jahre und drei Monate nach dem Einzug – also innerhalb der Zehnjahresfrist, aber nach mindestens zwei vollen Kalenderjahren Eigennutzung zuzüglich des Verkaufsjahres –, bleibt der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei, obwohl die Wohnung zuvor vermietet war.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte; Ausnahme von der Besteuerung bei Eigennutzung im gesamten Zeitraum oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren.