Private Veräußerungsgeschäfte
Auch: §23 EStG · Spekulationsgeschäft · Spekulationssteuer
Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG erfassen Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (sogenannte Spekulationsfrist). Wird die Frist überschritten oder wurde die Immobilie durchgehend bzw. in den letzten drei Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Ausführliche Erklärung
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht, Wohnungseigentum), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Maßgeblich sind jeweils die Daten der obligatorischen (schuldrechtlichen) Verträge – also Datum des Kaufvertrags beim Erwerb und Datum des Verkaufsvertrags, nicht der Grundbucheintrag.
Wichtige Ausnahme – Selbstnutzung: Der Gewinn bleibt trotz Verkaufs innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei, wenn die Immobilie
- im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (es genügt eine zusammenhängende Nutzung, die sich über Teile von drei Kalenderjahren erstreckt – z. B. Bezug im Dezember Jahr 1 reicht bereits aus, wenn im Jahr 3 verkauft wird).
Berechnung des Veräußerungsgewinns: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision), abzüglich zwischenzeitlich in Anspruch genommener AfA-Beträge (die dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet werden, da sie den Buchwert gemindert haben) und abzüglich Veräußerungskosten (z. B. Verkäuferprovision).
Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben insgesamt steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro liegt (Freigrenze nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, durch das Wachstumschancengesetz mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2024 von zuvor 600 Euro auf 1.000 Euro angehoben) – wird die Grenze überschritten, ist der volle Gewinn steuerpflichtig (keine Freibetragswirkung).
Verlustverrechnung: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus gleichartigen Geschäften desselben oder (per Verlustvor-/-rücktrag) anderer Jahre verrechnet werden, nicht mit anderen Einkunftsarten.
Praxisrelevanz für Makler: Die Spekulationsfrist ist bei nahezu jeder Verkaufsberatung relevant – Makler sollten Verkäufer routinemäßig nach Erwerbsdatum und Eigennutzung fragen, um frühzeitig auf eine mögliche Steuerpflicht hinzuweisen. Bei fremdvermieteten Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist besteht regelmäßig Steuerpflicht; bei aufgeteilten Nutzungen (teils vermietet, teils selbstgenutzt) ist eine anteilige Betrachtung erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer kauft 2018 eine Eigentumswohnung, vermietet sie durchgehend und verkauft sie 2026 mit einem Gewinn von 80.000 Euro. Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Selbstnutzung vorlag, ist der gesamte Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Hätte er die Wohnung stattdessen in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, wäre der Gewinn steuerfrei geblieben.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Zentrale Norm der privaten Veräußerungsgeschäfte; regelt Zehnjahresfrist, Ausnahme bei Selbstnutzung, Freigrenze (1.000 Euro) und Verlustverrechnungsbeschränkung.