Privates Veräußerungsgeschäft
Auch: Spekulationsgeschäft · § 23 EStG
Das private Veräußerungsgeschäft ist der gesetzliche Fachbegriff aus § 23 EStG für den Verkauf einer Immobilie, bei dem zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der dabei erzielte Gewinn unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer – im allgemeinen Sprachgebrauch wird dies als "Spekulationssteuer" bezeichnet.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff "privates Veräußerungsgeschäft" ist die korrekte steuerrechtliche Bezeichnung, während "Spekulationsgeschäft" bzw. "Spekulationssteuer" umgangssprachliche, aber weit verbreitete Synonyme sind:
- Gesetzliche Grundlage: § 23 EStG erfasst neben Wertpapiergeschäften auch "Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen", wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
- Fristberechnung: Maßgeblich für Beginn und Ende der Frist sind die schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte – also das Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb und beim Verkauf, nicht der Zeitpunkt der Grundbucheintragung oder der Übergabe.
- Ausnahme Eigennutzung: Von der Besteuerung ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
- Berechnung des Gewinns: Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und Veräußerungskosten, wobei bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA) den Gewinn erhöhend berücksichtigt werden.
- Praxisrelevanz für Makler: Der Begriff begegnet in der Praxis vor allem bei der Verkaufsberatung von Kapitalanlegern und vermieteten Objekten. Da nicht selbstgenutzte Immobilien regelmäßig unter § 23 EStG fallen können, sollte der Zeitpunkt des Verkaufs im Verhältnis zur Zehnjahresfrist frühzeitig thematisiert und an einen Steuerberater verwiesen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft 2019 eine vermietete Wohnung und verkauft sie 2026 mit Gewinn – da zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen und keine Selbstnutzung vorlag, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, dessen Gewinn der Einkommensteuer unterliegt.
Rechtsgrundlage
- § 23 EStG – Regelt private Veräußerungsgeschäfte, insbesondere die zehnjährige Frist bei Grundstücken sowie die Ausnahme für selbstgenutzten Wohnraum.