Einkommensteuer
Auch: ESt
Die Einkommensteuer ist die Steuer, die natürliche Personen auf ihr Einkommen zahlen. Im Immobilienbereich betrifft sie vor allem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen innerhalb bestimmter Fristen.
Ausführliche Erklärung
Das Einkommensteuergesetz unterscheidet sieben Einkunftsarten, unter anderem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte, zu denen auch Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften zählen. Für Vermieter sind vor allem die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung relevant: Mieteinnahmen abzüglich der damit zusammenhängenden Werbungskosten (u. a. Zinsen für Immobilienkredite, Instandhaltungskosten, Abschreibungen) unterliegen der progressiven Einkommensteuer des Vermieters.
Verkauft eine Privatperson eine Immobilie, ist der dabei erzielte Gewinn nur dann einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (private Veräußerungsgeschäfte); nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn regelmäßig steuerfrei. Eine wichtige Ausnahme gilt zudem für Immobilien, die durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – hier bleibt der Gewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerfrei.
Die Einkommensteuer wird nach einem progressiven Tarif erhoben: Bis zum Grundfreibetrag bleibt das Einkommen steuerfrei, danach steigt der Steuersatz zunächst von einem Eingangssteuersatz von 14 Prozent an, bis der sogenannte Spitzensteuersatz von 42 Prozent erreicht wird; ab sehr hohen Einkommen greift zusätzlich der Höchststeuersatz („Reichensteuer") von 45 Prozent. Für bestimmte Kapitalerträge gilt hingegen ein gesonderter, meist niedrigerer Abgeltungsteuersatz.
Für Makler ist die einkommensteuerliche Behandlung insbesondere bei der Beratung von Verkäufern relevant, etwa zur Einschätzung, ob ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist zu einer Steuerbelastung führen kann und wie sich die Selbstnutzung darauf auswirkt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer verkauft eine vermietete Eigentumswohnung acht Jahre nach dem Kauf mit einem Gewinn von 40.000 Euro. Da die Zehnjahresfrist der privaten Veräußerungsgeschäfte noch nicht abgelaufen ist und die Wohnung durchgehend vermietet war, muss er den Gewinn in seiner Einkommensteuererklärung angeben und mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern.
Rechtsgrundlage
- § 2 EStG – Grundnorm zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuerrechts.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte; Steuerpflicht von Grundstücksverkäufen innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, mit Ausnahme bei durchgehender oder zeitnaher Selbstnutzung.