Selbstnutzung bei Veräußerungsgeschäften

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sieht zwei alternative Varianten vor, unter denen die Selbstnutzung einer Immobilie von der ansonsten geltenden Spekulationsbesteuerung befreit:

1. Durchgehende Selbstnutzung: Die Immobilie wurde im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung (bzw. Fertigstellung bei Neubau) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

2. Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren: Die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei genügt eine zusammenhängende Nutzung über Teile dieser drei Kalenderjahre – eine durchgehende Nutzung über volle drei Kalenderjahre ist nicht erforderlich. So reicht es etwa aus, wenn der Eigentümer im Dezember des ersten Jahres einzieht, das gesamte mittlere Jahr durchgehend selbst bewohnt und im Januar des dritten Jahres verkauft.

Wichtig für die Praxis: Die Selbstnutzung muss sich auf eigene Wohnzwecke beziehen – ein bloßes Vorhalten der Immobilie ohne tatsächliches Bewohnen reicht nicht aus. Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung kann begünstigt sein, solange sie tatsächlich zu Wohnzwecken (und nicht ausschließlich zur Kapitalanlage oder Vermietung) genutzt wird. Wird die Immobilie zeitweise vermietet und nur in den übrigen Zeiten selbst genutzt, ist die Ausnahme nur anwendbar, wenn die Selbstnutzung im maßgeblichen Zeitraum durchgehend bzw. lückenlos für die drei genannten Jahre vorlag – eine gemischte Nutzung schadet der Steuerbefreiung regelmäßig.

Die Selbstnutzungsausnahme ist die praktisch wichtigste Ausnahme von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG und betrifft insbesondere selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Für Makler ist die frühzeitige Klärung der Nutzungshistorie (durchgehende Eigennutzung? Zeiten der Vermietung? Zweitwohnsitz?) bei jeder Verkaufsberatung innerhalb der Zehnjahresfrist von zentraler Bedeutung, um Verkäufer zutreffend über eine mögliche Steuerpflicht oder -freiheit zu informieren.

Eine Familie kauft 2019 ein Einfamilienhaus und bewohnt es seither durchgehend selbst. 2026 verkauft sie das Haus mit einem Gewinn von 150.000 Euro. Obwohl seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind, bleibt der Gewinn wegen der durchgehenden Selbstnutzung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vollständig steuerfrei.