Verlustverrechnung

Verkauft ein Eigentümer eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG mit Verlust, unterliegt dieser Verlust einer besonderen Verrechnungsbeschränkung: Er darf nur mit Gewinnen verrechnet werden, die der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften erzielt (§ 23 Abs. 3 Satz 7 f. EStG) – ein Ausgleich mit Arbeitslohn, Mieteinnahmen oder Kapitalerträgen ist ausgeschlossen ("beschränkter Verlustausgleich"). Reicht der Gewinn aus anderen Veräußerungsgeschäften im selben Jahr nicht aus, kann der übersteigende Verlust nach Maßgabe des § 10d EStG in das unmittelbar vorangegangene Jahr zurückgetragen oder zeitlich unbegrenzt in Folgejahre vorgetragen werden – jeweils aber wieder nur zur Verrechnung mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften. Bei zusammenveranlagten Ehegatten werden Veräußerungsverluste des einen Partners mit Veräußerungsgewinnen des anderen verrechnet.

Für laufende Vermietungseinkünfte (§ 21 EStG) gilt dagegen grundsätzlich der normale Verlustausgleich: Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung können mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet werden, vorbehaltlich der allgemeinen Regeln zur Einkünfteerzielungsabsicht (Liebhaberei-Prüfung bei dauerhaften Verlusten). Makler und Berater sollten daher zwischen dem eng beschränkten Verlustausgleich bei Veräußerungsgewinnen und dem freieren Ausgleich bei laufenden Vermietungsverlusten unterscheiden.

Ein Eigentümer verkauft 2026 innerhalb der Zehnjahresfrist eine Eigentumswohnung mit 20.000 Euro Verlust. Im selben Jahr erzielt er aus dem Verkauf eines Grundstücks einen Gewinn von 8.000 Euro. Er kann den Verlust in Höhe von 8.000 Euro sofort verrechnen; die verbleibenden 12.000 Euro können in das Vorjahr zurückgetragen oder in künftige Jahre vorgetragen werden – jeweils nur zur Verrechnung mit weiteren Veräußerungsgewinnen, nicht mit seinem Gehalt.