Verlustvortrag

Übersteigen die negativen Einkünfte eines Steuerpflichtigen in einem Veranlagungszeitraum seine positiven Einkünfte, kann der nicht ausgeglichene Verlust nach § 10d EStG entweder in das Vorjahr zurückgetragen (Verlustrücktrag) oder in die Folgejahre vorgetragen werden. Beim Verlustvortrag wird der Verlust bis zu einem Sockelbetrag von 1 Million Euro (bei zusammenveranlagten Ehegatten 2 Millionen Euro) pro Jahr unbeschränkt mit künftigen positiven Einkünften verrechnet; ein darüber hinausgehender Gesamtbetrag der Einkünfte kann nur zu einem gesetzlich festgelegten Prozentsatz mit dem verbleibenden Verlustvortrag verrechnet werden (sogenannte Mindestbesteuerung), sodass auch bei hohen Verlustvorträgen stets ein Teil der Einkünfte der Besteuerung unterliegt. Nicht verrechenbare Verlustanteile werden automatisch in die folgenden Jahre weiter vorgetragen, ohne zeitliche Begrenzung.

Für Immobilieninvestoren spielt der Verlustvortrag vor allem bei Projekten mit hohen Anfangsverlusten eine Rolle – etwa durch Sonderabschreibungen (Denkmalabschreibung, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) oder hohe Fremdfinanzierungskosten in der Anfangsphase eines Bauprojekts. Die zunächst nicht ausgleichbaren Verluste mindern in den Folgejahren die Steuerlast aus den dann anfallenden Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinnen. Bei Kapitalgesellschaften ist zusätzlich der Untergang von Verlustvorträgen bei schädlichem Beteiligungserwerb (§ 8c KStG) zu beachten, der bei Anteilsübertragungen von Objektgesellschaften praxisrelevant wird.

Ein Investor erzielt im Jahr der Fertigstellung eines Sanierungsprojekts wegen hoher Sonderabschreibungen einen steuerlichen Verlust von 300.000 Euro, der sich nicht vollständig mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnen lässt. Der verbleibende Verlust wird als Verlustvortrag festgestellt und mindert in den Folgejahren die Steuer auf die dann anfallenden Mieteinnahmen.