Gewinneinkünfte

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet in § 2 Abs. 2 EStG zwei grundlegend verschiedene Ermittlungsmethoden für steuerpflichtige Einkünfte. Bei den Gewinneinkünften – Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit – wird der Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich (Bilanzierung) oder vereinfacht durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelt; maßgeblich sind also Wertveränderungen im Betriebsvermögen einschließlich stiller Reserven. Bei den übrigen vier Einkunftsarten (u. a. Vermietung und Verpachtung) handelt es sich dagegen um Überschusseinkünfte, bei denen lediglich der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erfasst wird – Wertsteigerungen des Vermögensstamms selbst bleiben grundsätzlich unbesteuert.

Für die Immobilienwirtschaft ist diese Unterscheidung von erheblicher praktischer Bedeutung: Reine private Vermietungstätigkeit erzielt Überschusseinkünfte aus Vermietung und Verpachtung; Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien sind daher außerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG regelmäßig steuerfrei. Wird die Grenze zur gewerblichen Betätigung überschritten – etwa beim gewerblichen Grundstückshandel mit häufigen An- und Verkäufen – wandeln sich die Einkünfte in Gewinneinkünfte aus Gewerbebetrieb um, mit der Folge, dass auch Wertsteigerungen der Immobilien steuerpflichtig werden und zusätzlich Gewerbesteuer anfallen kann.

Ein privater Anleger, der über Jahrzehnte einzelne vermietete Wohnungen hält, erzielt Überschusseinkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Verkauft er dagegen regelmäßig mehrere Objekte kurz nach Fertigstellung weiter, kann die Finanzverwaltung dies als gewerblichen Grundstückshandel einstufen – die Einkünfte gelten dann als Gewinneinkünfte aus Gewerbebetrieb, und auch die Wertsteigerung der verkauften Objekte unterliegt der Besteuerung.