Überschusseinkünfte
Auch: Überschusseinkunftsarten
Überschusseinkünfte sind nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG diejenigen Einkunftsarten, deren steuerpflichtiges Einkommen sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Für Immobilieneigentümer relevant ist vor allem die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ (§ 21 EStG).
Ausführliche Erklärung
Das Einkommensteuerrecht unterscheidet zwei Gruppen von Einkunftsarten: die Gewinneinkünfte (Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbständige Arbeit), bei denen der Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermittelt wird, und die Überschusseinkünfte, zu denen nichtselbständige Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte zählen. Bei Überschusseinkünften wird das steuerpflichtige Einkommen schlicht als Differenz zwischen den Einnahmen und den damit zusammenhängenden Werbungskosten ermittelt (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG).
Für Immobilienbesitzer sind vor allem die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) relevant. Zu den Einnahmen zählen die Kaltmiete, umgelegte Nebenkosten und sonstige mit der Nutzungsüberlassung zusammenhängende Entgelte. Als Werbungskosten abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen für ein Immobiliendarlehen, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer sowie die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude. Ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen führt zu einem steuerlich anzuerkennenden Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann – vorausgesetzt, es liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor und keine sogenannte Liebhaberei.
Von den Überschusseinkünften zu unterscheiden ist die private Veräußerung einer Immobilie außerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG, die grundsätzlich steuerfrei bleibt, während Veräußerungen innerhalb dieser Frist als privates Veräußerungsgeschäft gesondert besteuert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter erzielt aus einer vermieteten Eigentumswohnung jährlich 9.600 Euro Mieteinnahmen. Dem stehen 3.000 Euro Schuldzinsen, 1.500 Euro Erhaltungsaufwand und 2.500 Euro AfA gegenüber. Die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – als Überschusseinkünfte ermittelt – betragen damit 2.600 Euro, die der Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung angeben muss.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG – Definition der Überschusseinkünfte als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als wichtigste Überschusseinkunftsart für Immobilieneigentümer.
- § 9 EStG – Begriff und Umfang der Werbungskosten.