Liebhaberei
Auch: Steuerliche Liebhaberei
Liebhaberei liegt vor, wenn einer Tätigkeit – etwa der Vermietung einer Immobilie – die steuerliche Einkünfteerzielungsabsicht fehlt, das heißt objektiv über die Gesamtdauer kein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erwarten ist. Wird eine Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, werden daraus resultierende Verluste steuerlich nicht anerkannt.
Ausführliche Erklärung
Nach § 2 Abs. 1 EStG unterliegen nur solche Tätigkeiten der Einkommensteuer, die mit der Absicht ausgeübt werden, auf Dauer einen positiven Gesamtüberschuss (bzw. Gesamtgewinn) zu erzielen. Fehlt diese Einkünfteerzielungsabsicht, spricht man von Liebhaberei: Die Tätigkeit wird zwar tatsächlich ausgeübt, zählt aber steuerlich zur privaten Sphäre. Die praktische Konsequenz ist gravierend, da Verluste aus einer als Liebhaberei eingestuften Tätigkeit nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können – umgekehrt bleiben aber auch etwaige Gewinne steuerfrei.
Bei der Vermietung und Verpachtung von Wohnimmobilien geht die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus, ohne dass diese im Einzelfall nachgewiesen werden muss. Eine Ausnahme gilt jedoch insbesondere bei der Vermietung besonders großer oder aufwendig ausgestatteter Objekte (etwa Wohnflächen über 250 m² oder Luxusimmobilien): Hier verlangt der BFH eine konkrete Totalüberschussprognose über einen Prognosezeitraum von in der Regel rund 30 Jahren. Fällt diese negativ aus oder bestehen sonst Anhaltspunkte, dass die Vermietung nicht auf dauerhafte Einkünfteerzielung, sondern etwa auf private Motive (Repräsentation, Selbstnutzungsabsicht in naher Zukunft) ausgerichtet ist, kann Liebhaberei angenommen werden.
Für Vermieter ist die Abgrenzung besonders bei dauerhaft verlustträchtigen Objekten, häufigem Leerstand ohne ernsthafte Vermietungsbemühungen oder untypisch niedrigen Mieten (siehe teilentgeltliche Vermietung) relevant, da das Finanzamt in solchen Konstellationen die Einkünfteerzielungsabsicht regelmäßig prüft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer vermietet eine sehr große, aufwendig ausgestattete Villa über Jahre hinweg mit erheblichen Verlusten und ohne ernsthafte Bemühungen, die Miete zu erhöhen oder die Kosten zu senken. Das Finanzamt verlangt eine Totalüberschussprognose; ergibt diese, dass über 30 Jahre kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, stuft es die Vermietung als Liebhaberei ein und erkennt die Verluste steuerlich nicht mehr an.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 1 EStG – Grundsatz der Einkünfteerzielungsabsicht als Voraussetzung der Steuerbarkeit.
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; Rechtsprechung zur typisierenden Vermutung und zur Totalüberschussprognose bei Ausnahmefällen.