Verlustverrechnung bei Vermietung

Übersteigen die Werbungskosten einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser wird zunächst im Rahmen des Verlustausgleichs nach § 2 Abs. 3 EStG mit anderen positiven Einkünften desselben Veranlagungszeitraums verrechnet, etwa mit Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit. Verbleibt danach noch ein nicht ausgeglichener Verlust, kann dieser nach § 10d EStG in das Vorjahr zurückgetragen oder in folgende Jahre vorgetragen werden (Verlustrücktrag bzw. Verlustvortrag), wo er wiederum mit positiven Einkünften verrechnet wird.

Zwei Voraussetzungen sind für Makler und Vermieter besonders wichtig:

• Überschusserzielungsabsicht: Die Verlustverrechnung setzt voraus, dass der Vermieter auf Dauer einen Totalüberschuss erzielen will. Fehlt diese Absicht dauerhaft, spricht man von steuerlicher Liebhaberei; die Verluste werden dann steuerlich nicht anerkannt.
• Verbilligte Vermietung: Bei einer Vermiete unter der ortsüblichen Marktmiete ist die Höhe der abziehbaren Werbungskosten gestaffelt: Unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete muss die Nutzung zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden (anteilige Werbungskosten); zwischen 50 % und 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose über den vollen Werbungskostenabzug; ab 66 % gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich mit vollem Werbungskostenabzug.

Ein Angestellter erzielt aus einer vermieteten Eigentumswohnung wegen hoher Abschreibung und Finanzierungszinsen einen Verlust von 8.000 Euro. Dieser wird zunächst mit seinem positiven Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet und mindert so seine Einkommensteuerlast im selben Jahr.