Wohnungsumwandlung
Auch: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen · Aufteilung in Wohnungseigentum
Wohnungsumwandlung bezeichnet den rechtlichen Vorgang, ein bislang einheitliches Gebäude – meist ein vermietetes Mehrfamilienhaus – durch Teilungserklärung in einzelne, selbständig verkaufbare Eigentumswohnungen aufzuteilen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann dieser Vorgang genehmigungspflichtig sein.
Ausführliche Erklärung
Grundlage der Umwandlung ist § 8 WEG: Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an einzelnen Wohnungen (Wohnungseigentum) aufteilen. Nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch können die entstandenen Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden – auch wenn sie zuvor oder weiterhin vermietet sind.
Weil Wohnungsumwandlungen in angespannten Wohnungsmärkten häufig zu Verdrängung von Mietern führen können, wurde mit dem Baulandmobilisierungsgesetz zum 23. Juni 2021 in § 250 BauGB ein Genehmigungsvorbehalt eingeführt: In durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bedarf die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen – auch die Bildung einzelner Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern – einer behördlichen Genehmigung. Die Genehmigungspflicht gilt grundsätzlich für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen; die Länder können diese Grenze innerhalb einer gesetzlichen Bandbreite abweichend festlegen. Ausnahmen bestehen unter anderem, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die bisherigen Mieter verkauft werden, sowie in bestimmten Erb- und Familienfällen. Die Regelung war zunächst bis Ende 2025 befristet und wurde anschließend bis Ende 2030 verlängert.
Von der Umwandlung als solcher zu unterscheiden sind die Mieterschutzfolgen, die beim anschließenden Verkauf einer umgewandelten Wohnung greifen – insbesondere das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB), siehe Umwandlung von Mietwohnung in Eigentumswohnung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen, um diese gewinnbringend zu verkaufen. Liegt das Haus in einem durch Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, benötigt er dafür zunächst eine Genehmigung nach § 250 BauGB, bevor er die Teilungserklärung nach § 8 WEG beim Grundbuchamt einreichen kann.
Rechtsgrundlage
- § 8 WEG – Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum durch Teilungserklärung.
- § 250 BauGB – Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, befristet bis Ende 2030.