Angespannter Wohnungsmarkt
Auch: Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt · Mietenanstiegsgebiet
Ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine Stadt, Gemeinde oder Region, die per Landesverordnung als Gebiet ausgewiesen wurde, in dem die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum besonders gefährdet ist. Diese Einstufung ist Voraussetzung für die Anwendung mehrerer mieterschützender Regelungen wie Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und verlängerte Kündigungssperrfrist.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Kenntnis, ob ein Vermittlungsobjekt in einem solchen Gebiet liegt, essenziell, da sich daraus konkrete rechtliche Konsequenzen für Vermietung und Verkauf ergeben:
- Voraussetzungen nach § 556d Abs. 2 BGB: Die Landesregierung muss durch Rechtsverordnung feststellen, dass in der betreffenden Gemeinde oder Gebietsteilen die Versorgung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist – Indikatoren sind u. a. überdurchschnittlich steigende Mieten, geringer Leerstand bei hoher Nachfrage, starkes Bevölkerungswachstum ohne entsprechenden Neubau.
- Rechtsfolgen der Ausweisung: In solchen Gebieten gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für Neuvermietungen, eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % statt 20 % innerhalb von drei Jahren bei Mieterhöhungen im Bestand (§ 558 Abs. 3 BGB) und eine verlängerte Sperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum mit anschließender Eigenbedarfskündigung von bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).
- Die Verordnungen sind befristet (in der Regel auf fünf Jahre) und müssen von den Ländern regelmäßig überprüft und neu erlassen werden; die konkrete Gebietsliste ändert sich daher periodisch.
- Für die Maklerpraxis bedeutet dies: Vor jeder Mietvermittlung und Mieterhöhungsberatung sollte die aktuelle Landesverordnung des jeweiligen Bundeslandes (bzw. der jeweiligen Gemeinde) geprüft werden, da sich die Gebietskulisse ändern kann und viele Großstädte, aber auch zunehmend Umlandgemeinden, betroffen sind.
- Wichtig: Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse in bestimmten Gebieten wurde in der Vergangenheit von Gerichten wegen formeller Fehler der Verordnungen (unzureichende Begründung) teilweise gekippt – Makler sollten im Zweifel die aktuelle Rechtslage und ggf. anhängige Verfahren im Blick behalten.
Beispiel aus der Praxis
Der Freistaat Bayern weist München und weitere Städte per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus. Ein Makler, der dort eine Neuvermietung begleitet, muss die Mietpreisbremse beachten (Anfangsmiete max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete) und bei einer bestehenden Mietwohnung, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, eine verlängerte Sperrfrist von bis zu zehn Jahren für eine Eigenbedarfskündigung berücksichtigen.
Rechtsgrundlage
- § 556d Abs. 2 BGB – Ermächtigung der Landesregierungen zur Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für die Mietpreisbremse.
- § 558 Abs. 3 BGB – Abgesenkte Kappungsgrenze (15 %) in solchen Gebieten.
- § 577a BGB – Verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum.