Karenzzeit

Für Makler ist die Karenzzeit vor allem im Zusammenhang mit Bauträgerfinanzierungen, Neubauprojekten und Modernisierungsdarlehen relevant, weniger bei klassischen Bestandskäufen mit sofortigem Volleinzug.

Typische Anwendungsfälle:

• Bauphase: Während ein Haus gebaut wird, zahlt der Bauherr oft nur Zinsen auf die bereits abgerufenen Darlehensteile, da noch keine vollständige Nutzung der Immobilie und damit keine reguläre Tilgungsfähigkeit besteht (verwandt, aber nicht identisch mit Bauzeitzinsen).
• Modernisierungs- und KfW-Darlehen: Bestimmte Förderdarlehen sehen standardmäßig tilgungsfreie Anlaufjahre vor (z. B. 1-3 Jahre), um die Anfangsbelastung bei größeren Sanierungsvorhaben abzufedern.
• Überbrückungsfinanzierungen: Bei Anschlussverkäufen (Verkauf der Altimmobilie erst nach Bezug der neuen) kann eine Karenzzeit die doppelte Belastung in der Übergangsphase mindern.

Wichtige Praxispunkte:

• Während der Karenzzeit sinkt die Restschuld nicht, sodass sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens bzw. die spätere Tilgungsbelastung entsprechend verlängert oder erhöht.
• Banken verlangen für die Gewährung einer Karenzzeit häufig einen Risikoaufschlag beim Zinssatz oder eine strengere Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit nach Ablauf der Karenzzeit.
• Makler sollten Käufer darauf hinweisen, dass eine Karenzzeit die Anfangsrate senkt, aber die Gesamtkosten des Darlehens durch die längere Zinsbindung auf die volle Darlehenssumme tendenziell erhöht.

Ein Bauherr vereinbart mit seiner Bank eine Karenzzeit von 12 Monaten während der Bauphase seines Eigenheims. In dieser Zeit zahlt er nur Zinsen auf den jeweils abgerufenen Darlehensbetrag; erst nach Fertigstellung und Einzug beginnt die reguläre Tilgung mit der vollen Annuität.