Bauzeitzinsen
Auch: Zinsen während der Bauphase · Baugeldzinsen
Bauzeitzinsen sind die Zinsen, die ein Bauherr während der Bauphase auf die Darlehensbeträge zahlt, die bereits nach Baufortschritt an Handwerker und Bauunternehmen ausgezahlt wurden. Sie fallen gestaffelt an, weil das Darlehen nicht auf einen Schlag, sondern in Teilbeträgen abgerufen wird.
Ausführliche Erklärung
Bei einem klassischen Immobilienkauf wird die Darlehenssumme in der Regel vollständig zum Kaufpreisfälligkeitstermin ausgezahlt. Beim Neubau oder bei größeren Sanierungen ist das anders: Die Bank zahlt das Darlehen entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen (Raten) aus, meist nach den Zahlungsplänen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) oder nach individuellem Bautenstandsbericht. Für jeden bereits ausgezahlten Teilbetrag berechnet die Bank ab dem Auszahlungszeitpunkt Zinsen – das sind die Bauzeitzinsen.
Wichtige Aspekte für die Maklerpraxis:
- Nur auf abgerufene Beträge: Solange ein Teil der Darlehenssumme noch nicht abgerufen wurde, fallen dafür keine Bauzeitzinsen an, wohl aber ggf. Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Restbetrag (nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit).
- Steigende Belastung im Bauverlauf: Da die Auszahlungssumme mit fortschreitendem Bau wächst, steigt auch die monatliche Zinslast bis zur vollständigen Fertigstellung kontinuierlich an – ein Punkt, den Bauherren oft unterschätzen und der in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.
- Tilgungsfreiheit während der Bauphase: In der Regel wird während der Bauzeit nur getilgt, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist; meist zahlt der Bauherr in dieser Phase nur die Bauzeitzinsen, die Tilgung beginnt erst nach vollständiger Fertigstellung und Endauszahlung.
- Doppelbelastung vermeiden: Wohnt der Bauherr während der Bauzeit noch zur Miete, entsteht eine finanzielle Doppelbelastung aus Miete und Bauzeitzinsen – ein wichtiger Beratungspunkt für Makler, die Neubauprojekte vermitteln.
- Kalkulierbarkeit: Bauzeitzinsen sollten bereits in der Finanzierungsplanung als eigener Kostenblock (nicht nur die eigentliche Kreditsumme) berücksichtigt werden, da sie je nach Bauzeit und Zinsniveau mehrere tausend Euro ausmachen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr finanziert den Neubau eines Einfamilienhauses mit einem Gesamtdarlehen von 400.000 Euro. Nach Fertigstellung des Rohbaus werden 150.000 Euro ausgezahlt, die Bank berechnet ab diesem Zeitpunkt Zinsen auf diese 150.000 Euro. Nach Fertigstellung des Innenausbaus folgen weitere 150.000 Euro, wieder mit Zinsberechnung ab Auszahlung. Erst nach vollständiger Fertigstellung und Auszahlung der restlichen 100.000 Euro fällt der Zins auf die volle Darlehenssumme an, und die reguläre Tilgungsphase beginnt.
Rechtsgrundlage
- § 488 BGB – regelt den Darlehensvertrag, aus dem sich die Zinspflicht auf abgerufene Beträge ergibt.
- § 271 BGB – Fälligkeit von Leistungen, relevant für die Bestimmung der Zinslaufzeiten je Auszahlungstranche.
- Keine spezielle eigenständige gesetzliche Regelung; die konkrete Ausgestaltung ergibt sich aus dem individuellen Darlehensvertrag und dem Auszahlungs-/Zahlungsplan.