Mieterhöhung nach Mietspiegel
Auch: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete · Mietspiegel-Mieterhöhung
Der Vermieter kann die Miete für eine bestehende Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn er sich auf einen Mietspiegel oder andere gesetzlich anerkannte Nachweise stützt. Die Erhöhung ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt.
Ausführliche Erklärung
Grundlage ist § 558 BGB: Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Eine erneute Erhöhung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig. Die ortsübliche Vergleichsmiete bemisst sich nach den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder angepasst wurden.
Als Nachweismittel dient in der Praxis vor allem der Mietspiegel nach § 558c BGB (einfacher Mietspiegel) bzw. § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde sowie Interessenvertretern anerkannt). Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht seit der Mietspiegelreform grundsätzlich eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. Mietspiegel sollen alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Alternativ kann der Vermieter die Erhöhung auch mit einem Sachverständigengutachten oder mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründen.
Der Höhe nach begrenzt die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB die Mieterhöhung: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um nicht mehr als 20 % steigen; in Gebieten mit angespannter Wohnungsversorgung, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt, senkt sich die Grenze auf 15 %. Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich erklärt und begründet werden; der Mieter hat danach eine Überlegungsfrist, bevor die Zustimmung als erteilt gilt oder gerichtlich eingeklagt werden kann.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung wird seit 16 Monaten zu unveränderter Miete vermietet. Der Vermieter verlangt unter Verweis auf den örtlichen Mietspiegel eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Da die Erhöhung innerhalb der letzten drei Jahre 18 % beträgt und die Gemeinde nicht als Gebiet mit angespannter Wohnungsversorgung ausgewiesen ist, bleibt sie innerhalb der 20 %-Kappungsgrenze und ist wirksam.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Voraussetzungen, Wartefristen und Kappungsgrenze (20 %, in angespannten Gebieten 15 %) der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- § 558c BGB – einfacher Mietspiegel; Erstellungspflicht für Gemeinden über 50.000 Einwohner, Anpassung alle zwei Jahre.
- § 558d BGB – qualifizierter Mietspiegel mit erhöhter Beweiskraft.