Mieterhöhung nach Modernisierung
Auch: Modernisierungsmieterhöhung · Modernisierungsumlage
Führt der Vermieter eine Modernisierung durch – etwa energetische Sanierung, Barrierereduzierung oder Anbau neuer Wohnfläche –, darf er die jährliche Miete um 8 % der dafür aufgewendeten Kosten erhöhen. Reine Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Reparatur) berechtigen dagegen nicht zur Umlage.
Ausführliche Erklärung
Die Modernisierungsmieterhöhung ist von der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zu unterscheiden: Während Letztere an das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen anknüpft, honoriert § 559 BGB die tatsächliche bauliche Verbesserung der Wohnung. Modernisierung im Sinne der Vorschrift ist insbesondere die Einsparung von Endenergie, die Schaffung neuen Wohnraums, die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z. B. Barrierefreiheit) oder der verpflichtende Umbau infolge behördlicher Anordnung – nicht jedoch der bloße Ersatz einer defekten durch eine gleichwertige neue Anlage (das gilt als Instandsetzung und ist nicht umlagefähig; ersparte Instandhaltungskosten müssen bei gemischten Maßnahmen abgezogen werden).
Der Gesetzgeber begrenzt die Umlage durch zwei Mechanismen: Zum einen dürfen nur 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr angesetzt werden, zum anderen gilt eine Kappungsgrenze für die tatsächliche Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren – grundsätzlich maximal 3 Euro je Quadratmeter monatlich, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter maximal 2 Euro je Quadratmeter. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform ankündigen und die Berechnung nachvollziehbar darlegen (§ 559b BGB); zudem kann der Mieter sich in bestimmten Fällen auf eine unzumutbare Härte berufen, die die Erhöhung ganz oder teilweise ausschließt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt für 40.000 Euro eine neue, deutlich effizientere Heizungsanlage samt Fassadendämmung einbauen. Nach Abzug ersparter Instandhaltungskosten bleiben 35.000 Euro umlagefähige Modernisierungskosten. Er darf davon 8 % pro Jahr, also 2.800 Euro, auf die Jahresmiete aufschlagen – begrenzt durch die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Rechtsgrundlage
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % Umlage der Kosten, Kappungsgrenzen von 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
- § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren für die Modernisierungsmieterhöhung bei bestimmten Baumaßnahmen.