Gekauft wie gesehen
Auch: Kauf wie besichtigt · Verkauf unter Ausschluss der Sachmängelhaftung
"Gekauft wie gesehen" ist eine im Immobilienkaufvertrag übliche Formulierung, mit der der Käufer die Immobilie im besichtigten Zustand übernimmt und der Verkäufer seine gesetzliche Sachmängelhaftung weitgehend ausschließt. Der Ausschluss gilt jedoch nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, und nicht, soweit er eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.
Ausführliche Erklärung
Bei Bestandsimmobilien ist es gängige notarielle Praxis, die gesetzliche Sachmängelhaftung (§§ 434 ff. BGB) im Kaufvertrag vollständig auszuschließen. Die Formel "gekauft wie gesehen" bzw. "wie besichtigt" bringt zum Ausdruck, dass der Käufer die Immobilie in dem Zustand erwirbt, den er bei der Besichtigung wahrnehmen konnte, und für davon abweichende, insbesondere verdeckte Mängel keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend machen kann.
Die Reichweite dieses Haftungsausschlusses ist jedoch nach § 444 BGB begrenzt:
- Arglist: Kannte der Verkäufer einen Mangel oder hielt er ihn zumindest für möglich und verschwieg ihn bewusst gegenüber dem Käufer, kann er sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen – der Käufer behält seine vollen gesetzlichen Gewährleistungsrechte.
- Beschaffenheitsgarantie: Hat der Verkäufer für bestimmte Eigenschaften der Immobilie ausdrücklich eine Garantie übernommen (z. B. "Dach ist dicht"), greift der Haftungsausschluss ebenfalls nicht, soweit diese Eigenschaft fehlt.
- Grenze der Formel selbst: "Wie besichtigt" bezieht sich nur auf Mängel, die bei der Besichtigung erkennbar waren oder hätten erkannt werden können; für verborgene Mängel, über die der Verkäufer hätte aufklären müssen, bleibt die Arglistgrenze maßgeblich.
Für Makler ist entscheidend, Verkäufer darauf hinzuweisen, dass ein Haftungsausschluss keinen Freibrief für das Verschweigen bekannter Mängel darstellt: Wer wesentliche, ihm bekannte Mängel gegenüber dem Käufer verschweigt, haftet trotz "gekauft wie gesehen"-Klausel voll auf Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufvertrag über ein gebrauchtes Einfamilienhaus enthält die Klausel "verkauft wie besichtigt unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung". Nach der Übergabe stellt sich heraus, dass der Verkäufer einen bereits vor dem Verkauf bekannten Schwammbefall im Dachstuhl verschwiegen hatte. Trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses kann der Käufer wegen arglistigen Verschweigens Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.