Bauträger (§34c)

Der Bauträger vereint zwei Rollen in einer Person: Er ist Grundstückseigentümer bzw. -entwickler und zugleich Bauherr, der das Objekt auf eigenes finanzielles Risiko errichtet, um es dann als "schlüsselfertige" Einheit zu verkaufen. Rechtlich wird dieser Verkauf über einen Bauträgervertrag abgewickelt, der Elemente eines Grundstückskaufvertrags und eines Werkvertrags kombiniert und notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB).

Für Makler ist der Bauträgerbegriff aus mehreren Gründen relevant:

• Abgrenzung zum Makler: Verkauft ein Bauträger seine eigenen Objekte, handelt er nicht als Makler, sondern als Verkäufer – die Bestellerprinzip-Regelungen (§§ 656a ff. BGB) gelten hier nicht in gleicher Weise, da kein Maklervertrag zwischen Bauträger und Käufer besteht (anders, wenn ein externer Makler eingeschaltet wird).
• Vermittlung von Bauträgerobjekten: Viele Makler vermitteln im Auftrag von Bauträgern Neubauwohnungen; hier gelten die allgemeinen Maklerregeln inklusive Bestellerprinzip für den Vermittlungsteil.
• Zahlungsplan nach MaBV: Bauträger dürfen Abschlagszahlungen der Erwerber nur nach einem gesetzlich vorgegebenen Ratenplan (§ 3 MaBV) entgegennehmen, gestaffelt nach Baufortschritt, um das Vorleistungsrisiko der Käufer zu begrenzen.
• Bauträgervertrag nach § 650u BGB: Seit 2018 gelten für Bauträgerverträge ergänzende werkvertragliche Schutzvorschriften, u. a. zur Baubeschreibung als verbindlicher Vertragsbestandteil.

Die Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO stellt sicher, dass nur zuverlässige und wirtschaftlich solide Unternehmen als Bauträger auftreten, da Erwerber hier erhebliche finanzielle Vorleistungen erbringen.

Ein Bauunternehmen erwirbt ein Grundstück, errichtet darauf zwölf Eigentumswohnungen und verkauft diese bereits während der Bauphase an Kapitalanleger und Selbstnutzer. Die Käufer zahlen nach einem im Bauträgervertrag festgelegten Ratenplan entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt – erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme wird die letzte Rate fällig.