Besenrein
Auch: Besenreiner Zustand
„Besenrein" bezeichnet einen üblichen, aber gesetzlich nicht definierten Standard für die Übergabe einer Immobilie: Alle Gegenstände und Möbel des Vorbesitzers oder Mieters sind entfernt, grober Schmutz ist beseitigt – eine Grundreinigung mit Besen und Wischmopp genügt. Eine professionelle Endreinigung, Fensterputzen oder das Entfernen fest installierter Einbauten wird davon nicht erwartet.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff „besenrein" ist kein gesetzlich definierter Rechtsbegriff, sondern eine in der Praxis etablierte Formulierung, die in Kauf- und Mietverträgen als Übergabestandard vereinbart wird. Sie soll Klarheit darüber schaffen, welchen Reinigungs- und Räumungsgrad der Übergebende schuldet, ohne dass die Parteien einen aufwendigen Katalog einzelner Pflichten formulieren müssen.
Wesentliche Punkte für die Praxis:
- Umfang: Besenrein bedeutet, dass die Räume leergeräumt und von grobem Schmutz (Bauschutt, Verpackungsmaterial, Sperrmüll) befreit sind. Eine Grundreinigung mit Besen reicht aus; eine Tiefenreinigung von Fenstern, Fugen, Teppichböden oder Sanitäranlagen ist nicht geschuldet, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- Abgrenzung zu „gereinigt" oder „fachgerecht gereinigt": Wird im Vertrag ein höherer Standard vereinbart (z. B. „professionell gereinigt"), gilt dieser vorrangig vor dem besenreinen Mindeststandard.
- Bedeutung beim Immobilienverkauf: Im Kaufvertrag wird häufig festgehalten, dass die Immobilie „besenrein und frei von Einbauten Dritter" übergeben wird, um Streit über zurückgelassene Möbel oder Gegenstände zu vermeiden.
- Bedeutung im Mietrecht: Bei Mietverhältnissen wird der besenreine Zustand oft ergänzend zur gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters vereinbart. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung schuldet der Mieter nach dem Gesetz lediglich die Rückgabe der Mietsache in dem Zustand, der sich aus vertragsgemäßem Gebrauch ergibt – „besenrein" konkretisiert diese allgemeine Rückgabepflicht.
- Streitpotenzial: Da der Begriff auslegungsbedürftig ist, empfiehlt sich für Makler, den Übergabezustand im Übergabeprotokoll konkret und mit Fotos zu dokumentieren, statt sich allein auf die schlagwortartige Klausel zu verlassen.
Beispiel aus der Praxis
Im notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird vereinbart, dass die Wohnung „besenrein" übergeben wird. Beim Übergabetermin stellt der Käufer fest, dass der Verkäufer alle Möbel entfernt und grob gesaugt hat, die Fenster aber nicht geputzt sind. Da „besenrein" keine Tiefenreinigung verlangt, liegt kein Vertragsverstoß vor.
Rechtsgrundlage
- § 546 BGB – regelt allgemein die Rückgabepflicht des Mieters bei Mietende; der besenreine Zustand konkretisiert diese Pflicht vertraglich, ist selbst aber keine gesetzliche Vorgabe.
- Beim Immobilienkauf ergibt sich die Übergabepflicht aus den allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts (§§ 433 ff. BGB); der konkrete Reinigungsstandard wird ausschließlich vertraglich vereinbart.