Betriebssicherheit

Der Begriff Betriebssicherheit wird in der Immobilienpraxis auf zwei Ebenen verwendet:

1. Arbeitsschutzrechtlich (gewerblicher Kontext): Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) regelt die Sicherheit und den Gesundheitsschutz von Beschäftigten bei der Verwendung von Arbeitsmitteln sowie besondere Anforderungen an überwachungsbedürftige Anlagen (z. B. Aufzüge, Druckbehälter). Sie richtet sich in erster Linie an Arbeitgeber, ist aber für Gewerbeimmobilien mit technischer Gebäudeausrüstung – etwa Aufzüge, Klimaanlagen, Druckbehälter – auch für Eigentümer und Betreiber relevant, wenn diese zugleich Arbeitgeberpflichten für ihr Personal wahrnehmen oder als Anlagenbetreiber auftreten.

2. Allgemein zivilrechtlich (Verkehrssicherungspflicht): Unabhängig vom Arbeitsschutzrecht trifft jeden Gebäudeeigentümer die allgemeine Pflicht, von seinem Grundstück und den darauf befindlichen Anlagen ausgehende Gefahren abzuwenden. Diese Verkehrssicherungspflicht umfasst etwa die Instandhaltung von Heizungsanlagen, Aufzügen, Elektroinstallationen oder Treppen und ist Grundlage für Schadensersatzansprüche, wenn ein Eigentümer erkennbare Gefahren nicht beseitigt.

In der Praxis überschneiden sich beide Ebenen häufig: Wiederkehrende Prüfungen (z. B. Aufzugsprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle, Elektroprüfung nach VDE, Kehr- und Überprüfung von Feuerungsanlagen) dienen sowohl der Erfüllung arbeitsschutzrechtlicher Pflichten als auch der Absicherung gegen zivilrechtliche Haftung. Für die Objektbewertung ist der dokumentierte Nachweis regelmäßiger Prüfungen ein wichtiges Indiz für den technischen Zustand und das Haftungsrisiko einer Immobilie.

Der Eigentümer eines Bürogebäudes lässt den vorhandenen Personenaufzug jährlich durch eine zugelassene Überwachungsstelle prüfen und die Prüfberichte dokumentieren. Damit erfüllt er sowohl die Anforderungen der Betriebssicherheitsverordnung als auch seine allgemeine Verkehrssicherungspflicht gegenüber Mietern und Besuchern.