Bewohnbarkeit

Nicht jeder Raum, der tatsächlich zum Wohnen genutzt wird, ist im Rechtssinne auch bewohnbar. Die Bewohnbarkeit knüpft an objektive Mindestanforderungen an, die sich aus den Landesbauordnungen (etwa an Aufenthaltsräume, Fensterflächen und lichte Raumhöhen) sowie aus den Wohnungsaufsichtsgesetzen bzw. entsprechenden Landesregelungen zur Beseitigung von Wohnungsmissständen ergeben. Fehlt es an ausreichender Belichtung und Belüftung, an einer Mindestraumhöhe, an funktionsfähiger Heizung oder an notwendigen sanitären Einrichtungen, oder liegen erhebliche Feuchtigkeits-, Schimmel- oder Schadstoffbelastungen vor, kann die Bewohnbarkeit eingeschränkt oder ganz aufgehoben sein.

Die Bewohnbarkeit ist praktisch in mehreren Kontexten relevant: Bauaufsichts- und Wohnungsaufsichtsbehörden können bei fehlender Bewohnbarkeit ein Nutzungsverbot aussprechen oder den Eigentümer zur Beseitigung von Mängeln verpflichten. Im Mietrecht kann die fehlende Bewohnbarkeit einer Wohnung einen erheblichen Sachmangel begründen, der zur Mietminderung berechtigt. Und bei Kellerräumen, Dachböden oder sonstigen Nebenräumen entscheidet die Bewohnbarkeit im bauordnungsrechtlichen Sinne darüber, ob diese überhaupt als Wohnfläche angerechnet oder dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden dürfen.

Ein Vermieter bietet einen fensterlosen Kellerraum ohne Heizung als Wohnung an. Da der Raum die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen an Belichtung, Belüftung und Beheizbarkeit nicht erfüllt, fehlt ihm die Bewohnbarkeit – die zuständige Behörde kann die Nutzung zu Wohnzwecken untersagen, und Mieter können die Miete mindern.