BGB-Bauvertrag
Auch: Bauvertrag nach BGB · Verbraucherbauvertrag
Ein BGB-Bauvertrag ist ein Bauvertrag, der sich ausschließlich nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs richtet, insbesondere nach den seit 2018 eingeführten speziellen Bauvertragsregeln (§§ 650a ff. BGB). Im Unterschied zum VOB-Bauvertrag wird hier nicht die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart.
Ausführliche Erklärung
Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 enthält das BGB ein eigenständiges Kapitel für Bauverträge (§§ 650a–650h BGB), das insbesondere folgende Punkte regelt und für Makler bei der Beratung von Bauherren und Käufern relevant ist:
- Begriffsbestimmung: Nach § 650a BGB ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.
- Anordnungsrecht des Bestellers: § 650b BGB gibt dem Auftraggeber ein einseitiges Anordnungsrecht zur Änderung des Werkerfolgs oder zur Erzielung des vereinbarten Erfolgs, verbunden mit einem Verfahren zur Vergütungsanpassung – anders als beim klassischen Werkvertrag, bei dem Änderungen nur einvernehmlich möglich sind.
- Kündigungsrecht: § 650h BGB verlangt für die Kündigung eines Bauvertrags Schriftform, was im allgemeinen Werkvertragsrecht nicht gefordert wird.
- Verbraucherbauvertrag: Für Verbraucher gelten zusätzliche Schutzvorschriften (§§ 650i–650n BGB), u. a. eine Pflicht zur Erstellung einer detaillierten Baubeschreibung, ein 14-tägiges Widerrufsrecht sowie Vorgaben zu Abschlagszahlungen (maximal 90 % der Vergütung vor vollständiger Fertigstellung) und zur Herausgabe von Planungsunterlagen.
- Abgrenzung zum VOB-Bauvertrag: Wird zusätzlich die VOB/B wirksam einbezogen, verdrängt diese in weiten Teilen die BGB-Regeln (z. B. andere Abnahme-, Mängel- und Fristenregeln). Ohne wirksame Einbeziehung der VOB/B gilt automatisch reines BGB-Bauvertragsrecht – dies betrifft insbesondere Bauherren, die privat (nicht öffentlich ausschreibungspflichtig) bauen.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Bauträgerobjekten oder Grundstücken mit Bauverpflichtung sollte der Makler wissen, ob ein BGB-Bauvertrag oder VOB-Bauvertrag zugrunde liegt, da dies Abnahme-, Gewährleistungs- und Zahlungsmodalitäten erheblich beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein privater Bauherr beauftragt ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. Im Vertrag wird die VOB/B nicht erwähnt. Es handelt sich damit um einen BGB-Bauvertrag (bei Verbrauchereigenschaft: Verbraucherbauvertrag), für den unter anderem eine verbindliche Baubeschreibung als Vertragsanlage zwingend vorgeschrieben ist.
Rechtsgrundlage
- §§ 650a–650h BGB – Allgemeine Regelungen zum Bauvertrag, u. a. Anordnungsrecht, Abnahme, Kündigung, Zustandsfeststellung.
- §§ 650i–650n BGB – Sonderregeln für den Verbraucherbauvertrag (Baubeschreibungspflicht, Widerrufsrecht, Abschlagszahlungsgrenzen).
- §§ 631 ff. BGB – Allgemeines Werkvertragsrecht, das ergänzend gilt, soweit die Bauvertragsvorschriften keine Sonderregeln enthalten.