Bedenkenanmeldung

Nach § 4 Abs. 3 VOB/B hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer unverzüglich – möglichst vor Beginn der betroffenen Arbeiten – schriftlich mitzuteilen. Unterlässt er dies, haftet er trotz eigener fehlerfreier Ausführung für Mängel, die auf diesen Bedenken beruhen.

Für den Makler ist die Bedenkenanmeldung vor allem bei der Vermittlung von Neubauprojekten und Bauträgerobjekten relevant:

• Sie ist ein zentrales Instrument der Baudokumentation und taucht regelmäßig in Bautagebüchern und Nachtragsstreitigkeiten auf.
• Käufer schlüsselfertiger Immobilien sollten wissen, dass eine ordnungsgemäße Bedenkenanmeldung die Gewährleistung nicht automatisch ausschließt – der Auftraggeber muss auf die Bedenken reagieren (z. B. Planung ändern oder auf eigenes Risiko bestehen).
• Bei BGB-Bauverträgen gilt eine vergleichbare Hinweispflicht aus § 645 BGB analog bzw. aus den allgemeinen Nebenpflichten (§ 242 BGB), auch wenn die VOB/B nicht ausdrücklich vereinbart wurde.
• Formfehler (mündliche statt schriftliche Anzeige, verspätete Anzeige) führen häufig zum Verlust des Haftungsausschlusses für den Auftragnehmer – ein Streitpunkt, der auch nach Fertigstellung noch Bauabnahmen und Kaufpreisverhandlungen belasten kann.

Ein Rohbauunternehmer stellt fest, dass die vom Architekten geplante Bodenplatte für den vorgefundenen Baugrund nicht ausreichend dimensioniert ist. Er zeigt dies schriftlich dem Bauleiter an und bittet um Entscheidung. Wird die Planung daraufhin nicht angepasst und tritt später ein Schaden ein, haftet der Bauherr bzw. Planer – nicht der Unternehmer, der die Bedenken rechtzeitig angemeldet hat.