Bindungsklausel
Auch: Nachwirkungsklausel
Eine Bindungsklausel (auch Nachwirkungsklausel genannt) ist eine Vertragsregelung, wonach der Makler auch nach Ablauf oder Kündigung des Maklervertrags noch für einen bestimmten Zeitraum Anspruch auf Provision hat, sofern der Eigentümer die Immobilie an einen vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Interessenten verkauft.
Ausführliche Erklärung
Die Bindungsklausel schützt den Makler davor, dass ein Eigentümer kurz nach Vertragsende gezielt an einen Interessenten verkauft, den der Makler zuvor selbst gefunden hatte, um die Provision zu umgehen. Sie ist besonders im Zusammenhang mit dem Alleinauftrag relevant, kann aber auch bei einfachen Maklerverträgen vereinbart werden.
Wesentliche Praxispunkte für den Makler:
- Übliche Nachwirkungsfrist: In der Rechtsprechung und Praxis haben sich Fristen von etwa sechs bis zwölf Monaten nach Vertragsende als üblich und in der Regel wirksam etabliert; deutlich längere Fristen sind im Rahmen der AGB-Kontrolle riskant.
- Kausalitätserfordernis: Die Klausel greift nur, wenn ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der früheren Maklertätigkeit und dem späteren Verkauf besteht – etwa weil der Käufer vom Makler nachweislich auf das Objekt aufmerksam gemacht wurde. Ein völlig neuer, unabhängig zustande gekommener Käufer löst keinen Anspruch aus.
- Beweislast: Der Makler muss im Streitfall die Kausalität zwischen seiner Tätigkeit und dem späteren Abschluss darlegen, etwa durch dokumentierte Interessentenlisten und Besichtigungsprotokolle.
- AGB-Kontrolle: Da Bindungsklauseln in der Regel vorformulierte Vertragsbedingungen sind, unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff., § 307 BGB. Unangemessen lange Fristen oder eine zu weite Fassung (z. B. ohne Kausalitätsbezug) können unwirksam sein.
Für die Akquisepraxis ist die Bindungsklausel ein wichtiges Argument in der Alleinauftrags-Argumentation: Sie schafft für den Makler Planungssicherheit, muss dem Eigentümer aber transparent und nachvollziehbar erklärt werden, um Akzeptanz zu schaffen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Alleinauftrag endet nach sechs Monaten ohne Verkauf. Zwei Monate später verkauft der Eigentümer die Wohnung direkt an einen Interessenten, den der Makler während der Vertragslaufzeit zu einer Besichtigung eingeladen hatte. Aufgrund der vereinbarten Bindungsklausel mit neunmonatiger Nachwirkungsfrist bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen.