Bodenwertermittlung
Auch: Ermittlung des Bodenwerts
Die Bodenwertermittlung ist die Bestimmung des Werts eines Grundstücks ohne die darauf befindlichen baulichen Anlagen. Sie erfolgt vorrangig im Vergleichswertverfahren anhand von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke.
Ausführliche Erklärung
Nach § 40 ImmoWertV ist der Bodenwert grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, ohne die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu berücksichtigen – das Grundstück wird also gedanklich als unbebaut behandelt. Als Vergleichsgrundlage dienen entweder unmittelbare Vergleichspreise anderer unbebauter Grundstücke oder – in der Praxis der Regelfall – die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte, die bei Bedarf über Umrechnungskoeffizienten an die individuellen Grundstücksmerkmale (Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand, Nutzungsart) angepasst werden.
Die Bodenwertermittlung ist ein eigenständiger Baustein, der in mehreren Wertermittlungsverfahren benötigt wird: Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert zum vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen addiert; im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat verzinst und zum Ertragswert der baulichen Anlagen hinzugerechnet. Ist ein aufstehendes Gebäude wirtschaftlich nicht mehr nutzbar (siehe Abbruchreife), kann der Bodenwert – abzüglich der Abbruch- und Freilegungskosten – den Verkehrswert nahezu vollständig bestimmen.
Reicht die Zahl geeigneter Vergleichspreise nicht aus oder liegt kein passender Bodenrichtwert vor, kann der Bodenwert hilfsweise deduktiv oder auf andere sachgerechte Weise ermittelt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachter soll den Verkehrswert eines unbebauten Baugrundstücks von 600 m² ermitteln. Der aktuelle Bodenrichtwert für die Lage beträgt 350 Euro/m². Nach Anpassung an die individuellen Grundstücksmerkmale (etwas ungünstiger Zuschnitt, daher Abschlag von 5 %) ergibt sich ein Bodenwert von rund 199.500 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 40 ImmoWertV – Allgemeines zur Bodenwertermittlung: vorrangig Vergleichswertverfahren, ohne Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen.
- §§ 41–45 ImmoWertV – ergänzende Vorschriften zu Grundstücksgröße, Bauerwartungs- und Rohbauland sowie Sonderfällen der Bodenwertermittlung.