Bodenwertanteil
Auch: Grundstückswertanteil
Der Bodenwertanteil bezeichnet den auf den Grund und Boden entfallenden Wertanteil einer Immobilie im Verhältnis zum Gebäudewert – besonders relevant beim Erbbaurecht, wo der Bodenwert dem Grundstückseigentümer zusteht, während das Gebäude dem Erbbauberechtigten gehört.
Ausführliche Erklärung
Während bei einem "normalen" Grundstück Boden und Gebäude demselben Eigentümer gehören, sind beim Erbbaurecht Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum rechtlich getrennt: Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, während der Erbbauberechtigte für die Dauer des Erbbaurechts (meist 66–99 Jahre) Eigentümer des Gebäudes ist und dafür einen laufenden Erbbauzins zahlt.
Für Makler wichtige Punkte:
- Bemessungsgrundlage des Erbbauzinses: Der Erbbauzins wird üblicherweise als Prozentsatz (Erbbauzinssatz, oft 3–6 % p. a.) auf den Bodenwertanteil berechnet – also auf den Wert des unbebauten Grundstücks zum Zeitpunkt der Bestellung bzw. bei vereinbarten Anpassungsklauseln zum jeweiligen Anpassungsstichtag.
- Wertermittlung bei Verkauf des Erbbaurechts: Beim Verkauf eines bestehenden Erbbaurechts (Gebäude) muss der verbleibende Bodenwertanteil, die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Höhe des laufenden Erbbauzinses zusammen betrachtet werden, um den Verkehrswert des Erbbaurechts realistisch einzuschätzen – eine kurze Restlaufzeit oder ein hoher Erbbauzins mindert den Wert erheblich.
- Wertermittlung bei Verkauf des belasteten Grundstücks: Verkauft umgekehrt der Grundstückseigentümer sein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück, bemisst sich der Verkehrswert im Wesentlichen nach dem kapitalisierten Bodenwertanteil (abgezinster Erbbauzins zzgl. heimfallbedingter Rückübertragungsansprüche), nicht nach dem vollen Bodenwert eines unbelasteten Grundstücks.
- Anpassungsklauseln: Viele Erbbaurechtsverträge enthalten Wertsicherungsklauseln, die den Bodenwertanteil und damit den Erbbauzins in regelmäßigen Abständen an die Preisentwicklung (z. B. Verbraucherpreisindex oder aktuelle Bodenrichtwerte) anpassen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück mit einem Bodenwert von 300.000 Euro wird im Erbbaurecht vergeben. Bei einem vereinbarten Erbbauzinssatz von 4 % p. a. auf den Bodenwertanteil zahlt der Erbbauberechtigte jährlich 12.000 Euro Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, unabhängig vom Wert des von ihm errichteten Gebäudes.
Rechtsgrundlage
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) – regelt Inhalt, Bestellung und Beendigung des Erbbaurechts sowie den Erbbauzins als Gegenleistung für die Nutzung des Bodenwertanteils.
- § 40 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Grundlage für die Ermittlung des zugrunde liegenden Bodenwerts.