Erbbauzins

Der Erbbauzins ist das wirtschaftliche Kernstück jedes Erbbaurechtsverhältnisses und für Makler bei Bewertung, Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit erbbaurechtsbelasteter Immobilien von zentraler Bedeutung:

• Höhe: Üblich sind 3 bis 6 % des Bodenwerts pro Jahr, bei kirchlichen und kommunalen Erbbaugebern teils günstiger. Die genaue Höhe wird im Erbbaurechtsvertrag frei vereinbart (§ 9 ErbbauRG).
• Dingliche Sicherung: Der Anspruch auf den Erbbauzins wird regelmäßig als Reallast am Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen (siehe Erbbauzinsreallast), sodass er auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Erbbauberechtigten wirkt.
• Anpassung: Bei langen Laufzeiten (häufig 60-99 Jahre) enthalten Verträge Wertsicherungs- bzw. Anpassungsklauseln, um eine Entwertung durch Inflation zu vermeiden (siehe Erbbauzinsanpassungsklausel). Bei Wohnnutzungen ist die Anpassung nach § 9a ErbbauRG eingeschränkt (max. alle drei Jahre, Kopplung an allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse).
• Auswirkung auf den Kaufpreis: Da der Erwerber einer Erbbaurechtsimmobilie das Grundstück nicht mitkauft, ist der Kaufpreis entsprechend niedriger als bei Volleigentum – im Gegenzug fällt dauerhaft der Erbbauzins an, der bei der Finanzierbarkeit und im Vergleich zum "Vollerwerb" eingerechnet werden muss.
• Steuerliche Behandlung: Der Erbbauzins ist beim Erbbauverpflichteten steuerpflichtige Einnahme, beim Erbbauberechtigten bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abzugsfähig.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermarktung muss die aktuelle Höhe, die Anpassungsmodalitäten sowie eventuelle Zahlungsrückstände (die zum Heimfall führen können) transparent kommuniziert werden, da sie die Finanzierung und den Verkehrswert erheblich beeinflussen.

Für ein Erbbaurecht mit einem Bodenwert von 200.000 Euro wird ein Erbbauzins von 4 % pro Jahr vereinbart, also 8.000 Euro jährlich. Der Betrag wird alle drei Jahre entsprechend der Entwicklung eines Verbraucherpreisindexes angepasst und ist als Reallast im Grundbuch des Erbbaurechts abgesichert.